В прошлом году в Казанской агломерации построили 2,3 млн кв. м жилья, сообщили РБК Татарстан в пресс-службе министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ. План на этот год: порядка 2,7 млн кв. м.
Институт пространственного планирования РТ разработал мастер-план Казанской агломерации, рассчитанный до 2050 года. Документ уже согласовали в министерствах, ведомствах и муниципалитетах Татарстана и теперь должны представить раису республики Рустаму Минниханову.
Как заявил РБК Татарстан генеральный директор фонда «Институт экономики города» (Москва) Александр Пузанов, мастер-план Казанской агломерации даст возможность обеспечить сбалансированное развитие жилищной сферы и социальной, транспортной и коммунальной инфраструктур в долгосрочной перспективе. Он обратил внимание, что недвижимость в экономике данной агломерации играет особую роль, а значит, крайне важно сформировать эффективную политику в сфере застройки.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков заявил РБК Татарстан, что одна из целей разработки мастер-плана Казанской агломерации – повышение демографического показателя и увеличение количества жителей районов. «Безусловно, это повлияет и на жилую застройку не только в самой Казани, но и в ее пригороде, поскольку улучшение качества жизни в городе-миллионнике влечет за собой миграцию населения в этот город, а также в его пригород. Следовательно, и объем жилой застройки будет увеличиваться», — сказал он.
Городские удобства и природа
Глушков считает, что именно агломерации являются одним из главных драйверов развития строительной отрасли, поскольку на их территории возводится большой объем жилья. «Девелоперы способствуют грамотному развитию агломераций, ведь в том числе от них зависит, насколько комфортным и пригодным для жизни граждан будет новосозданное недвижимое имущество, будет ли продумана вся необходимая инфраструктура, места для отдыха, а также бизнес-кварталы», — подчеркнул эксперт.
В Татарстане одним из первых девелоперов, приступивших к комплексному освоению земель в пригороде Казани, стала компания «Унистрой». В 2014 году компания практически в чистом поле в Пестречинском районе РТ построила жилой комплекс «Царёво Village». Сейчас это микрорайон с полноценной инфраструктурой.
«Безусловно, строительство объектов в поле с нуля гораздо затратнее, чем в городе. При этом, мы понимаем, что мест для строительства в Казани не так много, поэтому, так или иначе, крупным девелоперам придется развивать агломерацию», — заявил РБК Татарстан заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
В этом году девелопер анонсировал новый проект на территории Казанской агломерации – «Царёво City»*. Рядом с «Царёво Village» на участке площадью 59,15 га появятся многоквартирные дома высотой 6-9 этажей для 7,4 тыс. жителей, сообщил Юсупов.
По его словам, очень важно, чтобы при освоении земель в пригороде девелоперы применяли комплексный подход. В Казанской агломерации надо строить жилые комплексы, которые были бы похожи на самостоятельные полноценные города и позволяли закрыть базовые потребности людей. То есть у жителей должна быть возможность в пределах ЖК отправить детей в образовательные учреждения, приобрести продукты и другие товары первой необходимости, организовать досуг, а также отдохнуть на свежем воздухе. Например, в «Царёво Village» инфраструктура представлена 3 детскими садами, лицеем, ритейл-парком, медицинским офисом и лесопарком с зоной для барбекю и озером. Проект «Царёво City» предполагает строительство школы на 500 учеников и двух детсадов на 340 мест, появятся бульвар для прогулок, паркинг и станции для зарядки электрокаров.
Юсупов заявил, что универсального решения для проблем с инфраструктурой в пригороде нет, так как каждая локация уникальна и приходится учитывать много разных параметров. Например, изначально на территории «Царёво Village» не было никакой инфраструктуры, и компания самостоятельно строила водозабор, а электричество проводили с подстанции Новое Шигалеево. В ЖК «Атмосфера»** воду провели из Казани, а электрическую подстанцию для комплекса построили силами муниципалитета. Одним из путей для устранения сложностей, возникающих при реализации проектов жилых комплексов в пригороде Казани Юсупов назвал диалог с муниципальными властями.
Для развития социальной инфраструктуры в пригородных жилых комплексах компания пользуется возможностью включения объектов в программы, позволяющие получить федеральное и республиканское финансирование, – рассказал Юсупов. Это, например, касается школ и детских садов. Все, что не удается включить в федеральные и республиканские программы, закладывается в финансовую модель продукта, – уточнил заместитель гендиректора компании «Унистрой».
Сейчас в пригороде Казани остро стоит вопрос с дорожной инфраструктурой, заявил Юсупов. По его словам, при комплексном развитии территории агломерации необходимо обязательно продумывать подъездные пути к жилым массивам и транспортные развязки. «Царёво Village», например, обеспечили развязкой для въезда в Казань и многополосной дорогой в город. Аналогичная дорожная инфраструктура будет и в «Царёво City».
Кроме того, в Казанской агломерации есть вопрос и с транспортной доступностью жилых комплексов, к некоторым из них общественных маршрутов нет. Как рассказал Юсупов, долгое время застройщик субсидировал автобус в «Царёво Village» также, как и сейчас в ЖК «Атмосфера».
Эксперты ЦИАН отметили, что сейчас покупатели жилья в пригороде обращают все больше внимания на внутреннее наполнение жилых комплексов. В результате, девелоперы не просто строят квадратные метры, но и создают комфортное окружение с большим набором разнообразных услуг. Наибольшим спросом у клиентов пользуются локации с хорошей транспортной доступностью центрального города, где есть возможность быстро и комфортно добраться до места работы или учебы.
Простор для работы
В процессе агломерационного развития пригородные территории подвергаются наиболее сильной трансформации. Фактически они переформатируются и создаются заново, обратил внимание Пузанов.
«Соответственно, девелоперы имеют возможность реализовать на таких территориях свои идеи в условиях минимальных ограничений. Но и их ошибки на таких территориях (особенно, с учетом сложившегося уровня влияния девелоперов на решения органов публичной власти) будут стоить намного дороже. Эти риски возрастают в условиях слабого и нескоординированного градостроительного регулирования, характерного для большинства российских агломераций», — объяснил генеральный директор фонда «Институт экономики города».
Казанская агломерация, с точки зрения градостроительного регулирования, по результатам исследования Института экономики города, не выделяется ни в лучшую, ни в худшую сторону. В связи с этим эксперт заявил, что при ее освоении требуется максимальная осторожность, тщательность обоснований и тесное сотрудничество застройщиков с органами публичной власти. В этом контексте мастер-план развития Казанской агломерации может стать эффективным инструментом организации такого взаимодействия и частично компенсировать недостаточность градостроительного регулирования.
Застройщик всегда в определенной форме, в том или ином объеме должен участвовать в формировании инфраструктуры для жилых комплексов в пригороде, - утверждает он. По его мнению, распределение издержек между девелопером, коммунальной компанией и бюджетной системой должно быть известно и понятно с самого начала.
«В условиях недостаточного федерального регулирования указанных отношений в регионах (например, в Перми, Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Саратовской области) сформировалась определенная практика регулирования участия застройщиков в создании инфраструктуры при реализации градостроительных проектов - от запретов на «строительство жилья без инфраструктуры» до установления добровольного платежа застройщика «на инфраструктуру» (в Перми)», — рассказал Пузанов.
По его словам, оптимальная модель формирования инфраструктуры жилых комплексов вокруг Казани и других центров агломераций должна строиться на основе предсказуемости планов жилищного строительства. Они должны быть скоординированы с программами комплексного развития социальной, транспортной и коммунальной инфраструктур и с проектами, которые реализуются в рамках межмуниципального сотрудничества. В идеале, по словам эксперта, речь должна идти об опережающем развитии соответствующей инфраструктуры.
Глушков заявил, что пригород в агломерации развивается быстрее, чем иные районы, накапливает кадровый и производственный потенциал. Мастер-план же позволяет сделать этот процесс размеренным, без демографических и иных скачков.
«В пригородах также существует проблема разрозненной жилой застройки, когда превалирует малоэтажная частная застройка. При этом такая застройка не регламентируется планами пригородов, а с помощью мастер-плана создаются новые градостроительные документы, позволяющие регулировать данный вопрос и создать целостный облик пригорода, комфортный для жизни граждан», — сказал Глушков.
Цены на жилье в пригороде
Жилье в пригороде доступнее, чем в столице региона, отметили в пресс-службе ЦИАН. В связи с этим в Казани наблюдается частичный переток спроса за ее пределы, так как в столице Татарстана, если не учитывать Москву и Санкт-Петербург, самые высокие цены на недвижимость среди городов-миллионников.
В марте 2024 года, по данным ЦИАН, квадратный метр жилья на первичном рынке в пригороде Казани стоил в среднем 146,5 тыс. руб., что на 19,4% больше, чем в аналогичном месяце прошлого года. По отношению к февралю ценник вырос на 2%.
Темпы роста цен на первичном рынке жилья в Казани и в ее пригороде сопоставимы, завили в пресс-службе ЦИАН. По данным сервиса, в начале весны этого года 1 кв. м жилья в новостройках столицы Татарстана подорожал, по сравнению с мартом 2023 года, на 18,4%.
По прогнозу ЦИАН, на первичном рынке средние номинальные цены в ближайшие месяцы могут перейти к стагнации. Их рост, если он продолжится, все равно останется медленным.
«Резкое снижение цен (за счет массового переписывания ценников) представляется маловероятным. При проектном финансировании снизить цену без согласия банка сложно. Но совокупность сложившихся трендов (слабый спрос, который надо постоянно стимулировать, небольшое число новинок, отмена массового применения комиссий за выдачу льготных ипотек) может привести не только к околонулевой динамике, но и к коррекции цен вниз на коротких отрезках», — рассказали в пресс-службе ЦИАН.
Жилье на вторичном рынке в пригороде Казани за год стало дороже на 10,5%. Средняя стоимость «квадрата» жилья в марте, по данным ЦИАН, составила 108,3 тыс. руб. и по отношению к февралю она не изменилась, а значит, цены перешли к стагнации.
В сервисе прогнозируют практически неизбежное медленное снижение цен на вторичном рынке жилья на фоне заградительно высоких ставок по ипотеке и снижения спроса. «Глубокого падения (более 5-7%) нами не прогнозируется, так как рынки новостроек и вторички тесно связаны», — уточнили эксперты.
Непосредственно в Казани рост стоимости 1 кв. м жилья на вторичном рынке за год был сильнее. Как сообщили в пресс-службе ЦИАН, в марте 2024 года он подорожал на 21,5% до 176,2 тыс. руб.
Реклама. Рекламодатель ООО «СтройРиэлт» ИНН 1657193706 erid: 2SDnjdr3J4H
* Застройщик: ООО Специализированный застройщик «Строительная компания УнистройДом-2» Проектная декларация размещена в ЕИСЖС на сайте наш.дом.рф
** Застройщик: ООО Специализированный застройщик «Строительная компания УнистройДом-1».
Проектная декларация размещена в ЕИСЖС на сайте наш.дом.рф.
Настоящее предложение не является публичной офертой.
