Важный субцентр Казанской агломерации
В Татарстане завершили разработку мастер-плана развития Казанской агломерации. В ближайшее время его должны презентовать раису РТ Рустаму Минниханову и утвердить на уровне правительства, рассказал министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин. Документ призван гармонизировать застройку в пригороде столицы Татарстана, которая растет большими темпами. По данным минстроя РТ, в прошлом году в Казанской агломерации ввели в эксплуатацию 2,3 млн кв. м жилья. План на этот год стал выше – порядка 2,7 млн «квадратов».
Одно из наиболее динамично развивающихся направлений Казанской агломерации – «Лаишевский узел». Позитивные процессы идут как в сфере жилищного строительства, так и в развитии инфраструктуры: создана новая точка притяжения – «Камское море», запущена современная скоростная трасса М-12 «Восток», продолжается строительство обхода села Сокуры, а в планах реализация масштабного проекта – круглогодичного курорта «Казань марина».
По данным официальной статистики, за январь-июль 2024 года в Лаишевском районе Татарстана построили 282,3 тыс. кв. м жилья, что на 4,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По объемам ввода жилой недвижимости муниципалитет занимает 2 место в республике, уступая только «сердцу» агломерации – Казани (897,8 тыс. кв. м).
Большинство жилых «квадратов» на территории так называемой казанской Рублевки строится местными жителями. Доля компаний-застройщиков составила 15,8%. С каждым годом этот показатель в южном пригороде Казани растет. Например, в 2022 году он оценивался в 1,7%, а в прошлом – в 13,3%.
Первопроходцем в развитии многоквартирного строительства в Сокурах, Лаишевский район, стал «Специализированный застройщик «ТРОЙКА». В 15 минутах езды от Казани – в поселке Сокуры – компания возводит экологически чистый жилой комплекс комфорт-класса «Волшебный Сад».
Пятиэтажные кирпичные жилые дома вписались в сформировавшую застройку поселка. Большая часть территории ЖК – зеленая зона, по которой можно устраивать полноценные прогулки на свежем воздухе. В пешей доступности есть лес и река Мёша.
Для удобства граждан с особенностями здоровья и безопасности детей в «Волшебном Саду» создана безбарьерная среда: вход в подъезды обеспечивается по ровной плоскости без ступеней и пандусов. Для владельцев автомобилей есть парковка, которая для комфорта жильцов и их детей, находится за пределами двора.
«В домах хорошая шумоизоляция. Мы предусмотрели в квартирах индивидуальное отопление: жильцы в любой момент могут регулировать температуру, исходя из собственных ощущений. Это обеспечивает и комфорт проживания, и большую экономию на оплате коммунальных услуг», — рассказал РБК Татарстан управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев.
По мнению Николаева, Лаишевский район – перспективное направление для развития жилой застройки. В прошлом году стартовали работы на второй очереди ЖК «Волшебный Сад», которые должны завершиться в 2025 году. Застройщик продолжает работать над проектом будущей застройки. Для этих целей у компании запасен земельный участок.
«В рамках Казанской агломерации Лаишевский район отличается относительно выгодным экономгеографическим положением – развитие территории агломерации в последние годы идет именно в сторону Лаишево. Достаточно сказать, что на территории района расположен аэропорт, разрабатываются и реализуются многочисленные проекты создания новых рабочих мест в рамках концепции аэрополиса, применения специальных правовых режимов и инструментов развития территорий. Все это дает основания предполагать, что Лаишевский район будет развиваться не как «спальный пригород» Казани, а как важный субцентр Казанской агломерации», — заявил РБК Татарстан генеральный директор фонда «Институт экономики города» (Москва) Александр Пузанов.
Исторически Лаишевский район начал развиваться одним из первых в Казанской агломерации, отметил коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров. Сейчас муниципалитет продолжает набирать обороты.
«Район оказывается привлекательным с точки зрения экологии и зон для отдыха: здесь расположены большие массивы сосновых лесов, реки Волга и Кама. Еще один плюс – хорошие транспортные развязки, а дорога до Казани составляет порядка 15 минут на машине», — сказал Белокуров.
Разрыв в стоимости
Эти факторы способствовали тому, что Лаишевский район стал самым быстрорастущим в цене жилья пригородом Казани. Как рассказал Николаев, три года назад, на старте проекта ЖК «Волшебный сад», никто не ожидал, что средняя стоимость «квадрата» может вырасти более чем в 2 раза.
«В 2021 году мы заходили на рынок с планом продаж по 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас мы выходим на среднюю стоимость 140 тыс. Да, это гораздо дешевле, чем в Казани, но для района достаточно серьезная прибавка в цене, о которой мы в свое время даже не думали», — заявил он.
За год средняя стоимость 1 кв м жилья на первичном рынке жилья в Лаишевском районе увеличилась на 24%, сообщила РБК Татарстан эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина. В августе этого года показатель составил 162,8 тыс. руб.
Несмотря на высокие темпы роста цен и близость «Лаишевского узла» к центру агломерации, цены на жилье на его территории заметно ниже, чем в столице Татарстана, заявили в Яндекс.Недвижимости. По данным сервиса, медианная стоимость 1 кв. м на первичном рынке Лаишевского района на 17,1% меньше, чем в Казани. Она составляет 182 тыс. и 220 тыс. руб. соответственно.
Как подсчитали эксперты Циан.Аналитики, новостройки Казани на 40% дороже первичного жилья в Лаишевском районе РТ. Так, средняя стоимость «квадрата» в столице республики оценивается в 227,3 тыс. руб., а в ее южном пригороде – в 162,8 тыс.
Вместе с этим медианная стоимость «квадрата» в новостройке Лаишевского района выше, по сравнению с другими пригородными районами Казани. Например, по расчетам Яндекс.Недвижимости, разрыв с Высокогорским районом составляет 39%, а с Пестречинским и Зеленодольским – 10,9%.
«Цены в Лаишевском районе сопоставимы с ценами в Верхнеуслонском районе (162,3 тыс. руб. за кв.м.), чуть ниже, чем в Пестречинском (165,8 тыс.), но выше, чем в Высокогорском и Зеленодольском районах (129,4 и 125,1 тыс. за кв.м. соответственно)», — утверждает Лапшина из Циан.Аналитики.
Сбалансированное развитие
Вице-президент фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди рассказала РБК Татарстан, что Казанская агломерация, как и многие другие крупнейшие агломерации России, в последние десятилетия развивалась по модели экстенсивного развития. В рамках нее пригород активно застраивался, в том числе многоэтажным жильем.
«В Казанской агломерации отмечается преобладание малоэтажной жилой застройки на периферии с хорошей транспортной доступностью, с высоким качеством городской среды, без вытеснения высотной застройкой. По сравнению с другими крупнейшими агломерациями это довольно хорошая ситуация», — заявила Полиди.
По ее мнению, в рамках Казанской агломерации развитие Лаишевского района как малоэтажного пригорода было бы наиболее предпочтительно с точки зрения сбалансированного пространственного развития и предложения комфортной и современной малоэтажной застройки с плотной улично-дорожной сетью, коммерческой и социальной инфраструктурой, разнообразием возможностей досуга, отдыха и других возможностей. У граждан, по словам Полиди, есть большой запрос на такое жилье: и как на основное, и как на дополнительное.
Сбалансировать развития в пригороде мегаполиса жилой застройки и инфраструктуры: социальной, дорожной и транспортной – важный вопрос, который решается с участием застройщиков. Как рассказал управляющий партнер BMP Brands Group, строя жилой комплекс, невозможно развивать инфраструктуру для него, обходя стороной потребности территории, на которой он располагается.
«Мы интегрируемся и развиваемся вместе: сельское поселение помогает нам, а мы ему. Идем параллельно, развивая локацию не только с точки зрения жилой застройщики, но и с точки зрения инженерных коммуникаций. Например, сети водоснабжения ЖК «Волшебный сад» входят в общие сети Сокуровского сельского поселения. Мощности растут. Кроме того, есть и ИЖС. Приходится закладывать двойные-тройные заделы, чтобы иметь перспективы строительства», — заявил Николаев.
Что касается социальной инфраструктуры, то в шаговой доступности от «Волшебного сада» есть школа, магазины, заправки, мечеть и церковь, строится два торговых центра. На территории жилого комплекса есть детский сад. В планах застройщика уделить внимание медицинскому кластеру. По словам Николаева, есть запрос на создание на первых этажах многоквартирных домов поликлиник, в том числе ветеринарных.
Немаловажный критерий для потенциальных покупателей жилья – транспортная доступность. Практически каждый будний день пригороды Казани «встают» в пробках по утрам и вечерам из-за большой маятниковой миграции.
«После ввода в эксплуатацию объездной дороги рядом с поселком Сокуры полностью исчезнут пробки. Этому уже способствовала трасса М-12: поездки стали комфортнее. Буквально в 5 минутах езды находится международный аэропорт «Казань». Плюс ко всему – хороший въезд в Казань, к которому, я думаю, максимально пристальное внимание проявят власти: они будут делать все, чтобы это направление не стояло в пробках. За этим будут следить, так как это стратегическое направление. Другие агломерации таким пока похвастаться не могут», — поделился Николаев.
Гендиректор фонда «Институт экономики города» считает, что для Лаишевского района Татарстана в условиях сверхвысоких темпов роста численности населения и объемов жилищного строительства – более 2,5 кв. м на человека в год – особенно важна необходимость координации планов развития между Казанью и ее пригородами. Согласованная агломерационная градостроительная политика должна предусматривать снижение плотности и этажности застройки при движении от ядра к пригородам, увеличение доли озелененных территорий и повышение параметров экологии, обратила внимание Полиди.
Спрос и предложение
Как заявил министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин, Лаишевское направление носит стратегический характер для поддержки объемов ввода жилья в Татарстане. В планах построить там к 2030 году более 4 млн кв. м жилья.
Среди пригородов Казани Лаишевский район сейчас пользуется особенно высоким спросом у покупателей и востребован у застройщиков, в частности местных, рассказал Белокуров из Яндекс Недвижимости.
Управляющий партнер BMP Brands Group обратил внимание, что спрос на жилье в пригороде традиционно ниже, чем в центре агломерации. При этом Лаишевский район популярнее, по сравнению с другими прилегающими к Казани муниципалитетами. Наибольший интерес к приобретению жилья проявляют семьи с детьми. К примеру, их доля среди покупателей жилья в ЖК «Волшебный сад» достигает 90%.
Сейчас компания фиксирует рост интереса к «Волшебному саду». По словам Николаева, в этом месяце количество заявок от потенциальных покупателей увеличилось в 2-3 раза, по сравнению с июлем: с 20 до порядка 60-70 звонков в сутки. Заинтересованным в покупке квартиры недалеко от Казани застройщик предлагает посмотреть готовые варианты.
По данным Циан.Аналитики, количество сделок, заключенных в первом полугодии 2024 года на рынке новостроек в Лаишевском районе, снизилось. Было подписано 405 договоров, что на 9% меньше, чем в январе-июне прошлого года.
«Спрос ниже, чем в прошлом году из-за не очень успешного первого квартала 2024 года – с начала года был повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, что сказалось на числе сделок. Второй квартал, наоборот, показал очень высокий результат», — объяснила Лапшина.
Объем предложения на рынке новостроек Лаишевского района за год вырос, в то время как в целом в пригороде столицы Татарстана произошло его снижение из-за уменьшения выбора в Зеленодольском (до 1,2 тыс.) и Высокогорском (до 68) районах. По информации Циан.Аналитики, если в августе 2023 года на Казанской рублевке предлагали 1 тыс. лотов, то в этом месяце их количество достигает 1,9 тыс.
«Основной объем предложения в пригороде приходится на квартиры (95,5%). Доля апартаментов минимальна и составляет всего 0,5%», — сообщил Белокуров.
По данным Яндекс Недвижимости, основная доля предлагаемого в Лаишевском районе жилья в новостройках – 80,1% – относится к комфорт-классу. В категории «бизнес» представлено 15,5% лотов, а в элит-классе – 1,5%.
Треть предлагаемых в новостройках Лаишевского района квартир – «однушки». Доля двухкомнатных квартир, по подсчетам Яндекс Недвижимости, составляет 41,5%, трехкомнатных – 18,6%. На студии приходится минимальный объем первичного жилья (4,7%).
Застройщик ЖК «Волшебный сад», к примеру, отказался от популярных в городах студий – к покупке доступны только полноценные квартиры, площадь которых начинается от 37 кв. м. Это как однокомнатное жилье с отдельным спальным пространством, так и двух- и трехкомнатные квартиры. Последние пользуются большой популярностью у семей с детьми.
