По данным Татарстанстата, в 2024 году в республике сдали 1 060 нежилых зданий, общая площадь которых составила 1 млн 779 тыс. кв. м. Почти четверть из них – 23% – объекты коммерческого назначения, 18,9% – промышленные сооружения, 14,9% – сельскохозяйственные, 5% – спортивные, 4,7% – объекты здравоохранение, 2% – учебные заведения, остальные 31% – здания иного назначения, рассказал РБК Татарстан заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев.
По его словам, прогнозируемый объем ввода нежилых зданий на территории Татарстана в 2025 году – порядка 1,8 млн кв. м. Несмотря на активные темпы строительства, в республике, особенно в ее крупных городах, есть дефицит коммерческих помещений и офисов. О путях решения этой проблемы, способах органично вписать такие объекты в жилые комплексы и их актуальных форматах рассказали участники круглого стола РБК Татарстан.
Жизнь первого этажа
На сегодня в большинстве новых жилых комплексов первые этажи отводятся под коммерческие помещения. В дальнейшем застройщики либо продают их, либо сдают в аренду – площади заполняют магазины, кафе, кофейни и рестораны, аптеки, салоны красоты и иной бизнес.
«Масштабы разные, но мы видим, что во всех сегментах жилой недвижимости – стандартный это проект или жилой комплекс премиум-класса – застройщики уделяют большое внимание нежилым помещениям, дальнейшая судьба которых определяется исходя из того, кто к ним проявит интерес: продуктовый или, например, парфюмерный магазин, кафе. В конечном итоге они формируют среду, удобную для проживания граждан», — отметил Гимаев.
Сейчас мы видим, что в некоторых ЖК коммерческие помещения в дефиците и вакантные площади отсутствуют, а где-то уровень вакансии достаточно высокий, заявил РБК Татарстан коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера» Александр Столяров. Влияет на это, в частности, не только класс жилья и портрет потенциального жителя, но и демографическая ситуация и инфраструктура локации.
«Застройщику необходимо внимательно смотреть, какое наполнение существует рядом с будущим жилым комплексом, и как в целом пойдет дальнейшее развитие территории: не будет ли перенасыщенности коммерческими помещениями. Нужно заранее продумать, как максимально эффективно использовать нежилые площади. К примеру, в направлении села Габишево есть жилые комплексы, перенасыщенные коммерческими помещениями, доля которых не 5-10%, а 15-25%. В итоге их владельцы начинают демпинговать. По большому счету, им тяжело найти бизнес, которые займет свободные площади», — рассказал Столяров.
Решение по коммерческим объектам в жилых комплексах зависит от многих факторов, в первую очередь, от локации – есть ли рядом активный пеший и автомобильный трафик, рассказала РБК Татарстан коммерческий директор девелоперской компании «Авторы» Елена Фаттахова. Например, в случае с клубными домами, одни только его жители не смогут обеспечить бизнес необходимым потоком. Так, в проекте «Авторы на Годовикова» рядом есть инфраструктура для бизнеса, хороший поток, улицы Максимова и Ленинградская, где развит стрит-ритейл. И размещение в доме «якоря» создаст точку притяжения, обеспечит поток и комфорт наших жителей, рассказала Фаттахова.
Учитывается при решении вопроса по коммерческим площадям, как отметила Фаттахова, также класс проекта, возможный объем под коммерцию, портрет потенциального покупателя, экономика, предполагаемая стоимость квадратного метра.
«Из этих составляющих и формируется понимание, какую долю под коммерческие помещения в проекте целесообразно выделить. Что касается наших малоквартирных форматов бизнес- и премиум-класса, то коммерцию мы предусматриваем на первом этаже для удобства наших жителей. Так мы нивелируем риск появления незапланированной коммерции, например, в виде киоска по продаже шаурмы. Выделяя в жилом комплексе площадь под коммерческие проекты, застройщик управляет комфортом будущих жителей дома», — заявила Фаттахова.
Локация – фактор, исходя из которого застройщик понимает, в каком объеме и какие коммерческие площади следует предусмотреть в жилом комплексе, рассказала РБК Татарстан заместитель генерального директора компании «КОМОССТРОЙ» Ольга Москаленко. По ее словам, их минимальная доля обычно составляет 5%. В некоторых проектах ввиду востребованности, этот показатель может быть выше. Например, в новом жилом комплексе «Унай» он достигает 10%.
«Каждый девелопер, приобретая земельный участок, оценивает его со всех сторон. К примеру, в Казани у нас есть проект «КОМОС на Губкина» – жилой квартал, который находится внутри сформировавшегося до его строительства микрорайона. У него отсутствует прямой выход на первую линию, поэтому необходимости предусматривать коммерцию не возникло – на первых этажах мы разместили квартиры. Сейчас, наблюдая, как эксплуатируется объект, мы понимаем, что для этой локации принято абсолютно верное решение. Но с жилыми комплексами «ПАРКМАЯК», «Фермаполис», «Унай», «КОМОС на Тукая» абсолютно другая история: рядом с ними улицы с хорошим трафиком и, безусловно, первые этажи здесь нуждаются в коммерческих помещениях», — сообщила Москаленко.
Все, что нужно для комфорта
Что должно расположиться в коммерческих помещениях жилого комплекса, застройщик определяет путем большого сбора данных и анализа, уточнила заместитель гендиректора «КОМОССТРОЙ». Кроме того, есть нормативные требования по обеспечению жилых комплексов инфраструктурой.
«Когда строишь большой объем, например, 30 тыс. кв. м, безусловно, есть необходимость в большом продуктовом магазине, рядом с которым обычно появляется аптека и непродуктовый магазин, этот кластер генерирует основной трафик. Они создаются, чтобы обеспечить максимум потребностей жителей в пределах жилого комплекса: чтобы у них буквально была возможность спуститься из своей квартиры на первый этаж и купить все необходимое. Люди сейчас очень ценят время», — обратила внимание Москаленко.
В проекте должно быть помещение под якорного резидента, который будет привлекать основной поток и вокруг которого будут создаваться и зарабатывать другие, меньшего масштаба точки, заявила Фаттахова. В жилых комплексах премиум-класса роль «якоря», как правило, играет ресторан, а в комплексе домов комфорт-класса – супермаркет или гипермаркет.
«Конкретно к нам приходят на проекты бизнес или премиум-класса. Ведь коммерческие помещения с эстетичной архитектурой на главной пешеходной улице Казани или в самом ее историческом центре – это уже ого, какое преимущество. Мы уверены, что у проекта на ул. Петербургской есть хороший потенциал – в перспективе это как минимум вторая ул. Столбова. Петербургская – это пешеходная улица, на которую с реализацией проектов застройщиков сместится поток прохожих – она станет очень оживленной», — рассказала Фаттахова.
Диктовать строгие условия, что именно должно разместиться в коммерческом помещении жилого дома застройщик не вправе, обратила внимание Москаленко. Собственник, выкупивший площадь, может использовать её по любому назначению, которое не запрещено законодательством. Однако застройщики стараются внимательно подходить к тому, что разместится в их доме, важно, чтобы был обеспечен комфорт жителей.
«Когда к нам приходит потенциальный покупатель, мы в первую очередь спрашиваем его, что планируется сделать в приобретаемом им помещении», — сообщила заместитель генерального директора компании «КОМОССТРОЙ».
По ее словам, в некоторых жилых комплексах нежилые помещения застройщики могут заранее предусматривать под коммерческий запрос. Так, например, в Ижевске был построен дом бизнес-класса «Республика», где заранее запроектировали фитнес-центр с 25-метровым бассейном.
«Прекрасно, когда появляются такие партнерства, это добавляет привлекательности жилому комплексу, так как мы на ранней стадии можем сказать потенциальным покупателям, какое функциональное наполнение планируется в комплексе», — обратила внимание Москаленко.
В Казани запроса на подобную коллаборацию пока не было, уточнила она. При этом девелопер готов рассмотреть возможность реализации подобного проекта, если потенциальный партнер выразит готовность и заинтересованность в этом.
Столяров подтвердил, что застройщику стоит заранее искать арендаторов для коммерческих помещений в жилых домах. Так у потенциальных покупателей будет представление об удобствах, которые они получат, приобретая квартиру в конкретном жилом комплексе.
Застройщики зачастую сталкиваются с проектами планировки территорий, в которых детально прописано, на каком участке, какой площади и какого назначения нужно предусмотреть помещения при строительстве жилого комплекса, отметила Москаленко. Например, в проекте планировки первой и второй очереди ЖК «Фермаполис» были отведены конкретные локации под продуктовый и непродуктовый магазин, аптеку.
«Мы видим, что со стороны властей Казани идет большая работа по созданию максимально комфортной городской среды. Да, не всегда её сразу принимают положительно, но мы, как девелопер, относимся к таким инициативам с пониманием и поддержкой», — заявила Москаленко.
Свободное пространство
В 2000-х годах жилые дома проектировали так, что квартиры располагались с первого этажа, а коммерческие помещения - на цоколе, в подвальном помещении. В современных реалиях это уже не актуальный формат, заявила Москаленко.
«Он не отвечает ни интересам населения, привыкшего к комфорту, ни требованиям по обеспечению доступности всех помещений для маломобильных групп населения. Поэтому сейчас на первые этажи вход проектируется с уровня земли», — рассказала она.
Первый этаж – это оптимальный вариант для размещения коммерческих помещений. Как отметила Москаленко, у многих арендаторов и покупателей таких объектов основной запрос - отдельная входная группа. Под коммерческие помещения можно выделить также второй этаж жилого дома. Например, такое решение предусмотрено в проекте ЖК «Унай».
«Возможно ли обеспечить отдельную входную группу, доступ к помещениям на верхних этажах? На практике – нет. Понадобится отдельный лифт, отдельные лестничные группы. Это большой объем квадратных метров, эксплуатируемых только собственником верхнего этажа. При расчете экономики проекта, понимаешь: на себестоимость это ляжет такими значительными затратами, что ни один бизнес не захочет вкладывать средства», — сказала она.
Как отметила Фаттахова, не во всех жилых домах коммерческие помещения получится разместить выше первого этажа. Например, в малоэтажных домах, какие строит компания «Авторы», второй этаж целесообразнее отвести под квартиры.
В отдельных жилых проектах можно сделать коммерческим верхний этаж, открыв там, например, ресторан, считает Фаттахова. При этом ценник квадратного метра будет очень высоким.
«Это достаточно спорное решение, безусловно, нужно много факторов учесть и в первую очередь комфорт жителей, даже если экономически это будет целесообразно. В наших ближайших проектах мы на такое не засматриваемся, но и зарекаться я бы не стала. Все же коммерция в проекте – это не жадность, а стратегия. И забота о том, чтобы район жил не только по вечерам и в выходные, а постоянно.
В коммерции пока есть психологические барьеры у покупателей: им морально сложно перешагнуть стоимость квадратного метра в 1 млн руб. Когда клиенты видят ценник 50 млн руб. за помещение, им он кажется нормальным, но когда они пересчитывают и понимают, что 1 кв. м стоит 1 млн руб., то им психологически трудно решиться на сделку», — рассказала Фаттахова.
У создания коммерческих помещений на верхних этажах есть множество нюансов, добавил Столяров.
«Мы изучали этот вопрос пару лет назад, был похожий запрос. Практически невозможно реализовать, если изначально в проект не вложить все конструктивные изменения. Во-вторых, насколько жильцы будут согласны, что на последнем этаже будет, например, ресторан? Какой уровень шумоизоляции должен быть?», — отметил он.
Эстетическая составляющая
Большую роль в коммерции сейчас играет эстетика. Застройщики, проектируя и создавая нежилые помещения в многоквартирных домах, учитывают этот запрос от потенциальных арендаторов и покупателей.
«Люди сейчас любят глазами и это хорошо видно по Казани – улицы города преображаются, требования к эстетике выходят на новый уровень, формируется очень высокая планка», — отметила Москаленко.
Эстетику помещению придают, например, высокие потолки, уточнила она. Они дают ощущение простора и в нем становится комфортнее.
«Высокие потолки действительно подкупают: когда ты не ощущает их, есть некая свобода, которая позволяет в таком помещении легче мыслить и думать», — добавил Столяров.
Эстетику дополняют за счет больших стекол. Это помогает обеспечить максимальный приток света в помещение, создать проницаемость, благодаря которой прохожие легко могут видеть, что находится внутри, рассказала Москаленко.
«Помимо того, что это эстетично, красиво и интересно, это еще и дополнительная реклама: когда с улицы ты видишь, что заведение максимально заполнено посетителями, тебе тоже туда хочется. Люди зачастую идут туда, где очередь, а не где пусто», — обратил внимание Столяров.
Красивые и уютные площадки привлекают как бизнес, так и клиентов, отметила Фаттахова. По ее словам, доля покупателей, у которых есть запрос на эстетику, высока.
«Например, в проекте на ул. Петербургской у нас как для жилья, так и для коммерческих помещений предусмотрены арочные мотивы, что привлекает компании из индустрии красоты, кафе и рестораны, которые зачастую люди посещают в том числе из-за красивого интерьера», — заявила Фаттахова.
Потенциал развития
«Коммерческая недвижимость является катализатором создания благоприятных условий и удобств для населения и для гостей, которых Казань сегодня привлекает в большом количестве», — заявил замглавы минстроя РТ Гимаев.
По его словам, большую роль в развитии коммерческой недвижимости играет сфера гостеприимства и индустрия питания. В качестве примера он привел расположенную в центре Казани улицу Кремлевская: еще 10-15 лет назад она была «мертвой» – не было заведений общепита, точек притяжения, а сегодня благодаря развитию коммерческих проектов в исторических объектах она наполнена движением, служит одной из основных туристических артерий столицы Татарстана.
«Коммерция нужна – она формирует пульс района, оживляет улицу, делает среду вокруг безопасной, активной. Когда у человека есть возможность выйти из дома и купить рядом с ним кофе – это, наверное, и есть тот самый урбанизм на минималках. Девелоперы предусматривают коммерцию не потому, что у них аллергия на уютные дворики без магазинов. Рынок, экономика и здравый смысл устойчиво навязывают необходимость их появления: нужно и зарабатывать, и делать город лучше, потому что район с развитой коммерцией это всегда двойной win* и для девелопера, и для покупателя, так как стоимость квадратного метра и жилья, и коммерции растут быстрее, растут вдвойне, если в проекте есть хорошая коммерция», — заявила Фаттахова.
По мнению Гимаева, в Казани на сегодня есть большой потенциал для развития коммерческой недвижимости. Импульс этому процессу могут дать, в частности, проекты комплексного развития территорий (КРТ), реализация которых ведется в городе.
«Яркий пример – улица Портовая, незаслуженно забытый уголок Казани. Я думаю, лет через пять мы увидим ее в новом обличии. Как раз там все вопросы по коммерческой недвижимости прорабатываются заранее. Главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина в этом плане ведет большую работу с застройщиками, в том числе по отделочным материалам, по эстетике зданий. Поэтому ул. Портовая должна стать классическим примером того, как коммерческая и жилая недвижимость будут гармонично сочетаться и удовлетворять потребности населения», — заявил Гимаев.
Офисные решения
При этом на сегодня в Татарстане есть дефицит офисных и складских помещений, отметил замглавы минстроя РТ. Наиболее ярко выражен он в Казани, Набережных Челнах и Нижнекамске.
«В районных центрах такой острой проблемы мы не наблюдаем. Но в крупных мегаполисах она существует. Востребованность есть, что удивительно – строятся большие объемы, но спрос остается высоким», — обратил внимание Гимаев.
На сегодня на офисные помещения есть большой запрос, подтвердил коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера». По его словам, компании в основном стремятся брать помещения для работы в аренду, а не приобретать их. В текущей экономической ситуации бизнес, как правило, развивается на заемные деньги и не хочет тратить большие суммы на покупку офиса.
В Казани наибольший спрос наблюдается на офисы площадью 50-100 кв. м – это оптимальный вариант для малого бизнеса, рассказал Столяров. Но таких помещений не хватает. В дефиците также и большие офисы – от 300 до 500 «квадратов». Самыми привлекательными районами города для бизнеса на сегодня являются Ново-Савиновский и Вахитовский районы.
Востребованы также и маленькие пространства – на 15-30 кв. м, добавил Столяров. Их можно найти в небольших бизнес-центрах, но далеко не все компании хотят в них брать помещения из-за высокой конкуренции в такой локации. Найти альтернативные варианты в жилых комплексах сложнее – коммерческие помещения на первых или минус первых этажах домов либо большие, либо их входные группы не продуманы так, чтобы их можно было разделить на несколько точек.
«Владельцы этих помещений, как правило, не хотят «нарезать» их по одной простой причине - им придется потерять эффективную площадь, которую они могли сдавать в будущем. Я думаю, этот вопрос частично решится, когда город будет смотреть со следующей позиции: когда выдается разрешительная документация на строительство, нужно предусматривать, какие помещения можно «посадить», — заявил Столяров.
В жилых домах офисы можно было бы размещать на втором этаже, считает Фаттахова. По ее мнению, бизнес был бы рад возможности арендовать для работы помещения с ремонтом в новых красивых и эстетичных зданиях.
«Офисные пространства – это дополнительная, очень высокая нагрузка на застройщика с точки зрения строительства, нормативных актов и прочих аспектов. Соответственно, и ценник на них будет высоким. Инвесторам важен срок окупаемости – у покупателя таких офисов под сдачу в аренду он составит не менее 20 лет в проектах бизнес-класса, что невыгодно», — уточнила коммерческий директор компании «Авторы».
Одна из основных сложностей при поиске подходящего помещения под офисы связана с обеспеченностью инфраструктурой, отмечает коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера». У компаний – как малых, так и крупных – есть потребность в парковочных местах и их, как правило, недостаточно. По словам Столярова, в среднем в Казани на офисы площадью 300-500 кв. м. выделяют 4-8 машино-мест, что мало для большой организации.
«Не хватает также площадей, готовых под аренду. Например, наше агентство недвижимости хотело снять помещение с ремонтом, чтобы быстро заехать и сразу приступить к работе. Но таких площадей в Казани не нашлось, поэтому взяли помещение без ремонта и сами полностью обустроили его. Я думаю, что не только мы столкнулись с такой проблемой, но и другие компании», — рассказал Столяров.
В Казани также не хватает современных торговых центров, считает Столяров. По его словам, на сегодня основным спросом в городе пользуются новые площадки – торгово-развлекательный центр KazanMall и многофункциональный комьюнити-центр «Арт Центр», где есть якорные резиденты, притягивающие посетителей. Если в торговом центре нет «якоря», то сформировать поток клиентов достаточно сложно, потому что в плане покупок есть большая конкуренция с маркетплейсами – Wildberries и Ozon.
«Торговый центр жив только тогда, когда туда приходят люди. Поэтому надо создавать пространства, которые будут притягивать посетителей. Сам по себе торговый центр уже не интересен – люди хотят иметь возможность в одном месте удовлетворять все запросы. Плюс пространство должно радовать глаз, потому что люди сегодня в какой-то степени покупают глазами», — заявил Столяров.
*win – выиграть
