Начало пути
На сегодня в республике комплексное развитие территорий есть только в Казани, рассказал заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев, выступая на круглом столе, организованном РБК Татарстан. Оно затрагивает четыре территории: порядка 9,7 га по ул. Магистральная, более 2 га по ул. Меховщиков, свыше 4 га по ул. Портовая и 0,8 га по ул. Декабристов.
«Очень надеемся, что будут какие-то решения, которые поддержат наши проекты комплексного развития территорий. КРТ, на самом деле, по-настоящему реализуется во многих регионах Российской Федерации, особенно, в Московской области, Ленинградской области, Краснодарском крае. Казань пока на начальном этапе развития: определены четыре территории, по ним ведется соответствующая работа, готовятся расчеты по инфраструктуре, стоимости. Где-то застройщиками заранее готовится экспертиза, чтобы быть готовыми ко времени, когда будут приняты нужные решения. Там самый главный критерий – наличие разрешительной документации Госэкспертизы и всех правоустанавливающих документов на земельные документы», — сообщил Гимаев.
По его словам, Татарстан в текущем году не получил поддержки по стимулированию КРТ в рамках нового национального проекта «Инфраструктура для жизни». На федеральном уровне было принято решение, что участниками будут регионы с самыми низкими экономическими показателями – это семь субъектов. У Татарстана, как у региона-донора, по словам Гимаева, шансов попасть в их число, не было.
«Строительство по КРТ – это близкое будущее для Татарстана. Мы только начинаем в эту тему включаться, пока по-настоящему начала строиться только «Портовая». Но, тем не менее, КРТ – это феномен, где обратной дороги нет. Он будет и в 2030 году, и в 2035-м. Точечная застройка себя практически исчерпала. В целом, опорные пункты будут развиваться по КРТ», — утверждает Гимаев.
По его словам, сейчас в Татарстане точечная застройка реализуется только в двух крупных городах – в Казани и в Набережных Челнах. Как правило, это элитное жилье, жилые комплексы премиум-класса.
«КРТ – это неотвратимое будущее, потому что земельных участков, в том числе для точечной застройки, в Казани остается очень мало. Поэтому, если вы хотите строить именно в городе, это единственный вариант, чтобы реализовать свои задумки и интересные идеи», — считает заместитель генерального директора компании «КОМОССТРОЙ» Ольга Москаленко.
В Татарстане «КОМОССТРОЙ» на сегодня не ведет проектов, реализуемых в рамках КРТ. По данным Москаленко, и в соседней Удмуртии – родном регионе застройщика – нет ни одного договора КРТ.
В схожем русле перспективы КРТ оценивает эксперт в области девелопмента и консалтинга инвестиционной деятельности, директор по развитию территорий ASG invest Ринат Аисов. «Для нашей компании, которая ставит своей целью и осуществляет весь цикл подготовки участков для реализации проектов, и готовые земельные участки предлагает девелоперам, бизнесу, это самый очевидный инструмент развития территорий, когда можно сразу целостно подготовить большой массив для создания на нем полноценной городской среды. Действительно, за КРТ будущее. Главное, чтобы каждая из сторон этого КРТ правильно понимала свое место, свои зоны ответственности и имела необходимые ресурсы для реализации этих проектов», — сказал он.
Директор по региону Приволжье и ЮФО Группы «Эталон» Сергей Титаренко рассказал, что компания рассматривает возможность участия в проектах КРТ. Ряд проектов уже фактические ведется в рамках этого механизма.
«Компания «Эталон» – федеральная. Мы ведем не де-юре, но де-факто несколько проектов КРТ в Москве, в Омске и в Екатеринбурге. Они довольно масштабные. На территории Татарстана мы бы с удовольствием вошли бы в проект КРТ», — сказал Титаренко.
В Казани «Эталон» в прошлом году сдал ЖК Green, а сейчас ведет два проекта – жилые комплексы «Счастье в Казани» и «Сюита». Также компания ищет новые участки с целью пополнить земельный банк и рассматривает приобретение части проекта в «Экорайоне», который, по мнению Титаренко, мог бы развиваться по КРТ.
Замглавы минстроя Татарстана допустил, что в будущем казанский «Экорайон» будет развиваться в рамках КРТ. «Просто желающих пока не нашлось, там огромный массив. Это еще будет маленькая Швейцария, вот увидите», — сказал он.
«Для группы компаний ТОЧНО ключевое направление – комплексное развитие территорий. Считаем, что девелопер — это тот, кто наполняет локацию смыслами и создает среду для качественной жизни. Один наш проект уже находится в стадии реализации – жилой комплекс «Васильевский остров» в Зеленодольском районе. Здесь запланировали школу, два детских сада, поликлинику для детей и взрослых, собственный фитнес-центр с акватермальным комплексом. О деталях проекта «Кадерле» говорить пока рано», — заявил региональный директор по Татарстану ГК ТОЧНО Андрей Денисов.
Сегодня ГК ТОЧНО реализует 14 проектов, делая основной упор на строительство жилых объектов по механизмам КРТ. Активнее всего — на Черноморском побережье, где возводит сразу три жилых комплекса: в Сочи, в Анапе и Новороссийске. Суммарно девелопер инвестирует в морские проекты с инфраструктурой для комфортной жизни 116,9 млрд рублей.
«У нас большой опыт в строительстве проектов по законодательству КРТ в Краснодарском крае. По запросу Минстроя Республики готовы присоединиться к обсуждению проблематики — чтобы ускорить процессы реализации проектов комплексного развития в Татарстане на этапе запуска», — заявил Денисов.
«Если говорить о комплексном развитии территорий с юридической точки зрения, то мы воспринимаем закон о КРТ, как набор инструментов, помогающий осваивать территорию с существующей застройкой, которая не соответствует облику города с комфортной средой: ветхие и аварийные дома, гаражи, промзоны.
По большей части, этот закон направлен на решение проблем депрессивных территорий и, наверное, именно поэтому, в Татарстане пока активно не используется, потому что здесь процессы реновации пока идут естественным путем. К примеру, власти обозначают территории, не соответствующие образу современного города, и намекают, что здесь должно начаться развитие и реновация, задают импульс, и девелоперы скупают у собственников промпредприятий, гаражей земельные участки, проектирует и реализуют новые проекты, отвечающие требованиям города. И таким естественным образом территория реновируется.
Наверное, через какое-то время этот процесс дойдет до точки, когда внутри этих зон останутся территории, которые по каким-то причинам не получилось естественным образом реновировать. И тогда, вероятно, механизм КРТ заработает в большей степени, земельные участки будут принудительно изыматься в интересах города и на них будет создаваться полноценная среда: новые объекты инфраструктуры, объекты обслуживания, рекреационные объекты или комплексная жилая застройка. Пока достаточно естественного процесса и этот механизм не требуется. А вот какие механизмы в рамках КРТ действительно будут требоваться – это вопросы развития инфраструктуры: социальной, транспортной, инженерной на новых территориях комплексной застройки. И хотелось бы все-таки иметь инструменты, которые помогают осваивать новые территории и создавать комфортную городскую среду, например, софинансирование от государства. Нужно отметить что определенные инструменты уже были, та же программа «Стимул». Но не всегда период действия и возможности этих программ совпадают с временными рамками, когда девелопер хочет реализовать свой проект. Законодательство о КРТ в текущем виде не в полной мере отвечает на эти вопросы, нужно больше внимания уделить моментам строительства инфраструктуры», — утверждает Аисов.
По его словам, в вопросах комплексного развития особенное значение имеет коммерческая застройка. Она нацелена не только на создание комфортной городской среды для будущих жителей, но и на решение за счет нового строительства проблем существующей застройки – маятниковой миграции.
«У ASG invest такие кейсы есть. Например, проект комплексного развития территории «Восточная дуга» в Казани. Долгое время там была хаотичная застройка коттеджами, частными домами, не было объектов обслуживания, транспортных магистралей. На этапе проектирования мы совместно с Институтом генплана Москвы старались заложить решения, которые помогут устранить эти проблемы. В частности, мы предусмотрели несколько распределенных общественно-деловых ядер и индустриальных парков, которые, с одной стороны, обеспечили объекты обслуживания для местных жителей, а с другой стороны создали значительный резерв рабочих мест. Это помогло бы снизить маятниковую миграцию, которая идет через Восточную дугу в центр из прилегающих районов. Таким образом, комплексный системный подход к развитию территорий ASG будет работать на благо города», — рассказал Аисов.
На «Восточной дуге» запланирован крупный инфраструктурный «Проект 29», призванный не только открыть эту территорию для нового строительства, но и решить ряд существующих проблем в поселках Салмачи и Куюки. Речь идет о дороге, которая свяжет улицу Зорге на юге с Вознесенским трактом и выйдет на М-7 на север.
«Это еще одна крупная магистраль на карте города, которая позволит, во-первых, строить еще несколько миллионов квадратных метров жилья в черте города, обеспеченных транспортной доступностью и связанностью, и во-вторых, решить некоторые транспортные проблемы. Мы совместно с Институтом пространственного планирования уже приступили к разработке проекта линейного объекта. Несколько заинтересованных инвесторов наряду с нами участвуют в этом процессе. Мы надеемся, что в этом году проект будет утвержден постановлением кабинета министров РТ. После этого будет решаться вопрос финансирования строительства. Проект огромный, несколько десятков километров. Разумеется, он может быть разделен на этапы, сегменты, очередность, но он жизненно важен для того, чтобы в Казани была возможность, во-первых, строить новое жилье, а во-вторых, развивать существующее», — сообщил Аисов.
Инфраструктурный вопрос
Титаренко обратил внимание, что в городской черте есть небольшие земельные участки, на которых можно было бы построить жилье, но некоторые из них, по его словам, невозможно обеспечить «социалкой», как это предусмотрено нормативами. «Эталон» готов брать заброшенные участки в центре Казани, которые сегодня находятся в неприглядном состоянии, и застраивать их, но нужны механизмы по обеспечению их социальной инфраструктурой, заявил Титаренко.
Аисов считает, что в части обеспечения социальной инфраструктурой нужен прозрачный механизм, который позволит достаточно просто принимать решение об освоении того или иного участка, а не искать какие-то сложные варианты. По его мнению, можно учесть опыт Москвы.
«Это вопрос какого-либо инфраструктурного сбора. Условно, если проект настолько маленький, что внутри него невозможно создать отдельно стоящий объект инфраструктуры, то просто пропорционального квадратным метрам может быть установлен какой-то платеж, который позволит девелоперам даже с маленьким проектом и бюджетом решить эту задачу», — сказал Аисов.
«КОМОССТРОЙ», несмотря на отсутствие в портфеле проектов КРТ, как заявила Ольга Москаленко, комплексно подходит к созданию жилых комплексов. Например, в Казани в первой очереди жилого комплекса «Фермаполис» проектом предусмотрен встроенный детский сад на 76 мест, а в рамках второй – встроенный трехэтажный детсад, рассчитанный на 100 детей. Оба дошкольных учреждения частные, но застройщик заинтересован, чтобы они были государственными, поскольку они позволяют снижать и без того большую финансовую нагрузку на жителей.
«Когда застройщик заходит в комплексное освоение территории, у него возникают некоторые сложности, связанные со строительством инфраструктуры. Действительно, достаточно трудно сформировать необходимый бюджет для строительства магистральных сетей одномоментно, потому что девелопер, как правило, осваивает крупные участки очередями. Если застройщик работает в рамках проектного финансирования, то обычно банк выделяет ему денежные средства только в рамках строительства одной очереди, а чтобы построить сети, нужно одновременно получить очень крупную сумму. Банк может и отказать в проектном финансировании следующих очередей, что в текущей ситуации крайне опасно для застройщика. В этом вопросе, безусловно, нужна помощь со стороны государства, иначе нам будет очень сложно реализовывать подобные проекты», — заявила Москаленко, добавив, что власти идут на встречу застройщикам, разрабатывая новые законопроекты, прорабатывая и дорабатывая различные механизмы.
Аисов обратил внимание, что сегодня все усилия, силы и ресурсы направлены на то, как решить задачу по привлечению финансирования и созданию условий для строительства крупных объектов инфраструктуры, потому что без них дальнейшее развитие невозможно.
«Сейчас все понимают: так, как раньше, сейчас жить не получится. Если раньше еще была возможность реализовывать новые проекты за счет существующей инфраструктуры, то сейчас мы подобрались к пределу, когда существующая инфраструктура загружена на максимум, а где-то и перегружена. Речь и про дороги, и про коммунальные сети, и про социальные объекты. Задача, которую нужно решать для запуска новых проектов – как создавать эту инфраструктуру, на какие средства, в каком порядке. Это та масштабная работа, которая идет в Татарстане в последние годы. Истоки его в градостроительном проектировании: сначала правильно заложить показатели: где, в каком месте и сколько жилья может в принципе появится, и уже под эти показатели планировать создание инфраструктуры. Требования к ней для всех, на самом деле, стандартные, определяются нормативами, но в зависимости от той или иной территории у разных собственников, инвесторов нагрузка на проект отличается. Где-то есть возможность дешевле создать инфраструктуру для реализации проекта, а где-то требуются системные решения и поддержка государства по строительству комплексной инфраструктуры, в частности, если речь идет о каких-то новых площадках, проектах комплексного освоения территорий», — рассказал директор по развитию территорий ASG invest.
По его словам, есть положительные примеры решения таких сложных проблем. Например, проект «Большой Зеленодольск», куда удалось привлечь федеральное финансирование. Сейчас, как заявил Аисов, многие констатируют, что на этой территории создание инфраструктуры идет быстрее строительства объектов – уже созданы все условия для комплексной застройки, и ASG в свою очередь готова предложить девелоперам участки для реализации проектов.
Москаленко добавила, что большие территории застройщики могут осваивать совместными усилиями. В качестве примера она привела кейс компании «КОМОССТРОЙ»: компания поделила имеющийся в собственности земельный массив вблизи Ижевска площадью 250 га на участки по 30 га и начала привлекать к работе на их территории коллег, например, компании «Железно» и «Талан». В итоге территория стала одной из самых быстрорастущих и востребованных.
«Такой комплексный подход с привлечением других девелоперов позволяет быстрее развиваться всему району. В частности, одну из школ мы спроектировали так, что она одновременно будет работать на два жилых комплекса. Детские сады запланированы для каждого ЖК», — рассказала Москаленко.
Если застройщики, работающие в Казани, готовы рассматривать подобные проекты, «КОМОССТРОЙ» готов к ним присоединится, добавила она.
Город и его среда
«Сейчас люди покупают не квартиру, а среду обитания. Они стали очень требовательны к девелоперам, а они к этому приноравливаются, и органы местного самоуправления тоже», — отметил Гимаев.
Москаленко добавила, что сейчас все хотят жить в городе и на природе. Так, слоган жилого комплекса «Фермаполис» звучит «Шум природы. Спокойствие города» и «КОМОССТРОЙ» старается сблизить свой проект с расположенным рядом Фермским лесом, прокладывая, например, тропы для скандинавской ходьбы. В ЖК «ПАРКМАЯК» 16 из 55 га территории отводится под рекреацию: проектом предусмотрен бульвар, набережная, парковая зона вокруг озера. По словам Ольги Москаленко, сейчас это обязательный минимум, который хочет покупатель.
«Для застройщиков самый важный аспект – спрос на продукт, который мы создаем. В текущей ситуации финансовые механизмы у потенциальных покупателей жилья очень сильно сократились. Да, есть субсидированная ипотека, но она распространяется на очень небольшое количество людей. Плюс есть проблемы с банками, которые не хотят следовать ипотечному стандарту. В ситуации, когда упал спрос на жилье, резко снизилось количество заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), наверное, некоторые застройщики сейчас притормозят вывод новых проектов, даже на которые получено разрешение на строительство. Да, все застройщики всегда готовы постоянно рассматривать новые земельные участки, но мы всегда все взвешиваем и считаем финансы», — заявила Ольга Москаленко.
Гимаев отметил, что покупательская способность желающих купить квартиру снизилась кратно. Больше всего это, по его словам, чувствует сегмент премиум-класса.
«В любом случае, мы понимаем, что синусоида все равно вернется к исходной точке. Я думаю, что 2025 год будет переходным, 2027 год – восстановлением. Ключевая ставка также играет свою роль, пока негативную для строительной отрасли и в целом рынка жилья. Востребованность жилья все равно не упала, просто будет отложенный эффект. Поэтому девелоперы должны строить. Строительство – очень консервативная отрасль. Если остановить процесс, то потом 2-3 года придется все восстанавливать», — резюмировал Гимаев.
