2025 год для рынка жилой недвижимости был непростым, заявил РБК Татарстан заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев. При этом республика в декабре выполнила поставленный в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» план по вводу 3,26 млн кв. м жилья. За несколько дней до конца года его перевыполнили – сдали более 3,5 млн «квадратов», побив тем самым рекорд 2024 года.
По объему строительства жилья Татарстан занимает 1 место в Приволжском федеральном округе и 5-е в России, уступая Московской области, Краснодарскому краю, Москве и Ленинградской области. Эти позиции, как считает Гимаев, республика сохранит и по итогам всего 2025 года.
«Мы имеем твердую уверенность, что лидерские позиции мы сохраним. Мы должны быть и в дальнейшем конкурентоспособными. 2026 год будет не менее интересным, придется всем больше работать, чтобы лучше жить», — сказал замглавы минстроя РТ, отметив, что Татарстану непросто удержать лидерство, учитывая, что многие регионы также ведут активное строительство и перешагивают плану в 3 млн «квадратов».
Предновогодняя суета
«2025 год прошел очень интересно с точки зрения своих качелей. Первое полугодие у всех было вялотекущим, каждый задумывался о новых инструментах, о новых акциях, предложениях, а во втором полугодии была взлетная полоса: все дороги были расчищены, все возможности были уже реализованы, оставалось только грамотно и качественно делать свою работу», — рассказал РБК Татарстан коммерческий директор компании «Суварстроит» Марсель Абдулхаев.
В конце 2024 года ожидалось, что текущий год на рынке жилья будет достаточно специфическим, рассказал РБК Татарстан коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера» Александр Столяров. Его начало было сложным.
«С точки зрения продаж, в первые четыре месяца 2025 года была борьба: пробьемся на продажу или покупку или не пробьемся. Фактически мы шли практически вровень к прошлым годам, не было никакого роста. Сильный рост был с мая по август, причем он был нарастающий», — рассказал он.
В начале сентября на рынке жилья было небольшое затишье, что, по мнению Столярова, связано с началом учебного года, из-за чего потенциальные покупатели переключились на детей. Во второй и третьей декаде они активизировались.
«Октябрь, ноябрь, декабрь традиционно бьют рекорды из года в год, чтобы ни происходило. Я думаю, все наблюдают тенденцию, что перед Новым годом все в России стабильно хотят поменять жизнь: приобрести лучшую недвижимость, еще одну квартиру и так далее», — сказал Столяров.
В конце года на рынке жилья действительно есть ажиотаж, рассказал РБК Татарстан директор проектов ГК ТОЧНО по Республике Татарстан Азат Назмеев. Спрос на квартиры у покупателей, по его словам, растет.
Ажиотаж к концу года сумасшедший, подтвердил Абдулхаев. Его фиксируют и отделы продаж застройщиков, и банки, и все площадки, связанные с жилой недвижимостью.
«Рынок новостроек в России становится неким сериалом. В 2024 году было завершение госпрограммы, ажиотаж начался за два месяца до его конца: и клиенты поспешили оформлять себе льготную ипотеку, чем, на мой взгляд, и был вызван очень большой рост сделок. В 2025-м он продолжился благодаря озвученным изменениям в семейной ипотеке», — сказал Абдулхаев.
Банки отмечают в конце года традиционный ажиотажный спрос на ипотеку. Определенную роль в этом сыграл анонс изменений по льготной семейной ипотеке в 2026 году, что создало эффект «ипотечного дедлайна», рассказал РБК Татарстан управляющий директор – начальник отдела развития ипотечного бизнеса ВТБ в Татарстане Леонид Захаров.
По словам Столярова, самым активным в плане сделок в этом году был октябрь.
«Это был пик, когда какая-то точка накопительного спроса набралась и люди одномоментно пошли решать свою задачу. Как будто все ждали отмашки. Ноябрь тоже был активный, но часть дней съели праздники», — заявил он.
Компактное размещение
В 2025 году в приоритете у заемщиков были однокомнатные квартиры и студии. Чаще всего они предпочитали покупать их в домах эконом- и комфорт-класса, а не премиум, рассказала РБК Татарстан заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани Регина Кондратьева.
«Средний метраж объектов – 23-43 кв м. Такие предпочтения связаны с высокой стоимостью недвижимости в Казани и ограничением лимита по семейной ипотеке в размере 6 млн руб.», — сообщила она.
На старте продаж первыми уходят инвестиционные лоты – студии и однокомнатные квартиры, рассказал директор проектов ГК ТОЧНО по Татарстану. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, а также двухуровневые лучше продаются ближе к сдаче дома.
«Конечно, по мере сужения механизма стимулирования рынка через льготные программы приобретения жилья рынок адаптировался: покупатели стремились уложиться в лимит, а девелоперы – поддерживать ликвидность. Однако теперь необходимо поддерживать продажи 2-х и 3-х комнатных квартир, которые формируют качество жизни и обеспечивают долгосрочную устойчивость масштабных жилых проектов», — сказал Назмеев.
Компактные квартиры пользовались наибольшим спросом в первом полугодии 2025 года, а во второй половине начал расти интерес в сторону трехкомнатных квартир, рассказал коммерческий директор компании «Суварстроит». Средняя площадь приобретаемых квартир выросла с 40 до порядка 45 кв. м.
Столяров заявил, что в декабре начали активно покупаться большие квартиры. По его словам, застройщики пытаются их распродать, понимая, что в дальнейшем сделать это будет сложнее.
По данным Абсолют Банка в Казани, средний возраст казанских заемщиков в текущем году составил 30-35 лет, а их средний доход – 100-150 тыс. руб. Доля мужчин и женщин среди них сложилась 50 на 50.
Базовый минимум и роскошный максимум
Из года в год основным требованием покупателей является комфорт, рассказал Абдулхаев. Сейчас они обязательно хотят видеть безопасный двор, стильное лобби, красивый фасад. Базовым минимумом, по его словам, становится наличие парковок, что связано с растущей автомобилизацией, и кладовок.
«Каждый третий, покупая квартиру, спрашивает: а машино-место можно сразу купить? В идеале в подземном отапливаемом паркинге. Людям нужен комфорт: никто не хочет вечером искать, куда поставить машину», — добавил Столяров.
По словам Абдулхаева, люди все больше хотят проводить время в своем мини-городе. У них нет желания уезжать далеко от квартиры, тратить время и деньги на дорогу, чтобы приятно провести время. Им гораздо больше нравится идея поиграть в шахматы, воспользоваться барбекю-зоной, полежать на зеленой лужайке на территории жилого комплекса.
«Понятно, что в городе не везде можно это обеспечить, не все территории позволяют сделать так, чтобы все блага жизни были в шаговой доступности, но в районе, где большая площадка позволяет, мы будем этим пользоваться и внедрять», — сказал Абдулхаев.
Заложенная в проекте инфраструктура позволяет привлечь покупателей, стимулирует продажи, добавил Назмеев. По его словам, людям крайне важно наличие социальных объектов – семьи в первую очередь интересует, куда они будут водить детей. Это подтвердили и в минстрое Татарстана. Гимаев заявил, что социально-культурные объекты, школы, детсады и поликлиники, как магнит, притягивают клиентов.
По словам Столярова, многие клиенты, покупая квартиру, интересуются, что еще, помимо заявленного, застройщик добавить в проект. Людям интересно, как будет меняться локация, в которой они будут жить.
«Покупку жилья многие люди делают один раз в жизни. В Татарстане конкуренция очень большая, много сильных игроков, соответственно, и уровень требований клиентов растет. Они разбираются в том, что покупают, а покупают они не просто квадратные метры, а образ жизни. Поэтому мы действуем через призму инфраструктуры, принципы комплексного развития территорий, в рамках которых клиент может закрыть все свои потребности», — заявил Назмеев.
В Татарстане сейчас очень много достойных проектов и уникальных продуктов, клиентам есть из чего выбирать. И девелоперам приходится бороться за них, добавил Назмеев.
Застройщику, чтобы сегодня побеждать в конкурентной борьбе, необходимо соблюдать соответствующий уровень качества строительства жилья, заявил Захаров из ВТБ. По его словам, в Казани есть объекты недвижимости для разных вкусов и возможностей, а Набережных Челнах здоровая конкуренция приводит к изменению фасадов и внутренних помещений домов.
Ипотечный спад
Ипотечное кредитование в республике в 2025 году снижается. По словам Гимаева, в Татарстане высокая доля отказов в выдаче ипотеки – порядка 70% от общего объема заявок граждан. Это касается и льготной семейной ипотеки.
По данным Центробанка, в январе-октябре 2025 года татарстанцам выдали 23,8 тыс. ипотек на 109 млрд руб., что меньше аналогичного периода прошлого года на 44% и 32% соответственно, рассказал Гимаев. Аналогичная тенденция и на рынке новостроек. За десять месяцев текущего года в рамках договорам долевого участия (ДДУ) жители Татарстана взяли 10,7 тыс. ипотек (-15%) на 61 млрд руб. (-10%).
Спрос на ипотечные кредиты по-прежнему высок, заявила заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани. По ее словам, в 2025 году объем выдач вырос в два раза, по сравнению с прошлым годом. При этом доля сделок по стандартным программам незначительна, а средний чек по ним составил 1,5 млн руб.
«Как правило, заемщики по стандартным программам имеют большой первоначальный взнос и хотят получить кредит на относительно небольшую недостающую сумму», — сообщила Кондратьева.
По ее словам, по всем ипотечным программам заемщики выбирают максимально возможный срок – в этом случае нагрузка на личный бюджет в виде ежемесячного платежа становится минимальной. Так, в Татарстане он составляет в среднем 30-35 тыс. руб., а по квартирам, приобретаемым жителями республики в Москве или Санкт-Петербурге – 70-80 тыс.
Доля стандартной ипотеки, наряду с военной для участников специальной военной операции, составила в этом году порядка 1-2%, рассказал директор проектов ГК ТОЧНО по Татарстану.
«Рыночная ипотека в первом полугодии 2025 года жила, но не в стандартном своем представлении, а в формате траншевой ипотеки. Сейчас оформить ее становится все тяжелее, у банков андеррайтинг начал работать интереснее, в том числе требования к заемщикам стали выше. Сейчас, чтобы оформить по траншевой ипотеке студию в среднем под 20% понадобится три-четыре созаемщика желающих нести с тобой ношу ипотечного кредитования, а таких все меньше и меньше. Поэтому и траншевая ипотека начала с рынка уходить», — рассказал коммерческий директор компании «Суварстроит».
Ключевой момент
Гимаев напомнил, что 19 декабря произошло важное событие для рынка жилья – Банк России снизил ключевую ставку, которая напрямую влияет на процентные ставки для застройщиков и граждан, которые берут жилищные кредиты, в том числе и льготные. Сейчас она составляет 16%. По мнению замглавы минстроя РТ, в следующем году снижение ключевой ставки продолжится.
Кондратьева отметила, что Абсолют Банк прогнозировал снижение ключевой ставки на конец года до 16% в середине 2025 года. По ее словам, снижение показателя и последующая коррекция ставок по стандартным программам приведет к увеличению заявок от заемщиков и, как следствие, росту числа сделок.
«Однако количество ипотечных сделок по стандартным программам не будет увеличиваться быстрыми темпами. Возврат к доле рынка в 50% будет возможен при средних ипотечных ставках около 12% годовых», — считает Кондратьева.
Надежду на дальнейшее снижение ключевой ставки выразили и в ГК ТОЧНО. По мнению Назмеева, это приведет к тому, что население начнет снимать средства с вкладов и направлять их в покупку недвижимости.
Ипотечные узы
По словам Кондратьевой, драйвером ипотечного кредитования в 2025 году стала семейная ипотека, доля которой достигла рекордных 97%. В Казани средняя сумма кредита в рамках этой льготной программы на протяжении текущего года не менялась и составила 5,5 млн руб.
«Мы видим, что 80% клиентов при подаче заявок выбирали максимальный лимит по программе – 6 млн руб.», — сообщила заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани.
Семейная ипотека стала основным инструментом покупки квартир в Татарстане – на нее пришлось 65% в общем объеме сделок, подсчитали в ГК ТОЧНО. По данным «Суварстроит», доля семейной ипотеки составила порядка 70%.
И банки, и застройщики сходятся во мнении, что установленного для Татарстана лимита по семейной ипотеке – 6 млн руб. – недостаточно.
С точки зрения дешевизны денег жители Татарстану выгоднее оформить семейную ипотеку на квартиру в Санкт-Петербурге или Москве, где лимит составляет 12 млн руб., заявил коммерческий директор АН «Альтера».
«Казань очень схожа по ценам с Санкт-Петербургом, который где-то даже отстает. В Москве с 3-4 млн руб. по семейной ипотеке можно купить даже двухкомнатную квартиру, в то время как в Казани с этой суммой не зайти под 6%. Плюс застройщики Москвы и Санкт-Петербурга часто дают ставки формата 2,2% на период строительства, 3,5% и 4,6% на весь срок. С лимитом 12 млн руб. это еще дешевле чем в Казани», — рассказал Столяров.
Федеральные власти в этом году задумались введением дифференцированной ставки по семейной ипотеке. Ее хотят увеличить до 10-12% для семей с одним ребенком и снизить для многодетных до 4%. Сейчас ставка единая – 6%.
Назмеев считает, что введение прогрессивной шкалы ставки по семейной ипотеке негативно отразится на динамике ее выдачи и продажах. По его мнению, правильным было бы сохранение ее на уровне 6% для всех заемщиков, независимо от количества детей.
«Говорить о том, как повлияют новые условия программы «Семейная ипотека» на выдачи после 1 февраля 2026 года, пока преждевременно. Тем не менее, очевидно, что снижение, если и будет иметь место, окажется менее существенным, чем в других регионах», — считает заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани.
По ее словам, в столице Татарстана за льготной ипотекой чаще всего обращаются семьи с двумя детьми, доля которых составляет 60%, и семьи, воспитывающие трех и более детей – 25%. Доля семей с одним ребенком среди заемщиков составляет всего 15%.
«В среднем по банку в других регионах ситуация иная: доля семей с одним ребенком – 60%, доля семей с двумя детьми – около 30%, на семьи с тремя детьми и более приходится около 10%. Поэтому там повышение ставки для семей с одним ребенком до 10-12% годовых затронет большее количество потенциальных заемщиков», — объяснила Кондратьева.
Еще одним новшеством в программе семейной ипотеки может стать ограничение на ее количество – с 1 февраля 2026-го вводится принцип «одна семья — одна льготная ипотека».
Тем, кто подходит под условия семейной ипотеки, у кого есть реальная потребность в улучшении жилищных условий и накоплен хотя бы минимальный первоначальный взнос, а доходы позволяют справляться с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей, лучше не ждать, а действовать, сказала Кондратьева.
«Во-первых, недвижимость на первичном рынке не становится дешевле, а во-вторых, в период ажиотажа, который однозначно будет в январе 2026 года перед вступлением в силу новых условий, оптимальные по цене и качеству варианты жилья будут раскупаться в первую очередь», — заявила Кондратьева.
По мнению Гимаева, семейная ипотека, несмотря на все грядущие изменения, будет стимулировать рынок жилья и в 2026 году.
«Господдержка остается основополагающим, ключевым инструментом, это 100%. Даже при том, что семейная ипотека поменяется по основным требованиям, она все равно останется преобладающей», — уверен замглавы минстроя РТ.
Альтернатива ипотеке
Востребованы в Татарстане и другие инструменты покупки жилья, например, рассрочка. Как заявил директор проектов ГК ТОЧНО по РТ, она пользуется большой популярностью и ее доля составляет порядка 34-35%.
«Рассрочка – достаточно удобный инструмент для клиента, один из самых гибких на рынке Казани. Ее можно досрочно закрыть или уйти после нее в ипотеку. Рассрочку также можно продлить до 7 лет, вступив в жилищно-накопительных кооператив», — рассказал коммерческий директор компании «Суварстроит» отметив, что ее доля в этом году составляет порядка 30%.
По словам Абдулхаева, в рассрочку сейчас покупают в том числе и трех- и четырехкомнатные квартиры. Люди понимают, что стоимость квадратного метра продолжит расти, рассрочка отличный вариант зафиксировать стоимость и квартиру, а ближе к сдаче проекта выходить из нее удобным способом.
«Большие квартиры берут в рассрочку и потому, что покупатели понимают: потом их будет мало. Больших площадей действительно не всегда много. Бывают проекты, в которых клиенты покупают соседние квартиры, чтобы потом их объединить. Но дешевле купить одну большую, чем две маленькие», — добавил Столяров.
При этом он отметил, что рассрочка – достаточно высоко рискованный инструмент. К окончанию ее срока может существенно измениться кредитно-денежная политика и условия по ипотеке, в которую клиент рассчитывает перейти.
Абдулхаев добавил, что рассрочка приводит к удорожанию. Но об этом покупателей информируют. «Нужно оставаться честным с клиентом и говорить все, как есть», — утверждает Абдулхаев.
К удорожанию ведет и такой излюбленный клиентами инструмент как субсидирование первоначального взноса, добавил он.
Грядущие перемены
Следующий год для сферы жилищного строительства начнется с перемен. Гимаев напомнил, что 19 декабря во время прямой линии президент России Владимир Путин заявил, что введенный в 2020 году во время пандемии коронавируса мораторий на штрафы для застройщиков за нарушения сроков сдачи объектов продлеваться не будет.
По данным минстроя РТ, в Татарстане порядка 34 застройщиков на три месяца и более перенесли сроки ввода в эксплуатацию более 100 объектов или примерно 250 тыс. кв. м жилья. При этом они не «стоят», работы на них продолжаются, уточнил Гимаев.
«Пока возможно было переносить срок, застройщики все переносили и, наверное, оставшуюся неделю до конца текущего года еще будут переносить. Но с 1 января к этим вещам отношение будет другое: дольщики смогут обращаться в суды с претензиями за срыв сроков», — сказал он.
По мнению Гимаева, отмена моратория, освобождающая застройщиков от выплаты покупателям квартир неустойки, приведет к удорожанию квадратного метра. С этим согласился и Абдулхаев из «Суварстроит».
По мнению Гимаева, в 2026 году застройщикам Татарстана за клиента придется бороться еще сильнее.
«Это будет уже другой клиент, потому что избалованные клиенты давно закончились. И, к сожалению, доходы населения кратно не увеличиваются, чтобы догнать стоимость квадратного метра. Он на сегодня очень дорогой, это надо признать. Министерство строительства это тоже беспокоит. Наверное, определенную роль сыграло то, что в Татарстан зашли федеральные игроки со своими ценовыми политиками. Но, к сожалению, обратного хода, чтобы жилье подешевело, например, на 20%, нет. Такого не будет, это из области мечтаний», — сказал замглавы минстроя РТ.
Абдулхаев заявил, что уходящий год для застройщиков можно охарактеризовать как сдерживающий, потому что многие очень упорно и усиленно сдерживали стоимость.
«Сейчас даже больше дисконтов, чем раньше, потому что никто не знает, что нас ждет с 1 января. Поэтому все по максимуму хотят реализовать большой пул недвижимости и сделать это качественно, чтобы это были большие квартиры», — сказал он.
По мнению Гимаева, в следующем году сохранится тенденция к удорожанию квадратного метра. Однако темпы будут совсем другие.
«Можно цену квадратного метра повысить до небес, но кто будет покупать, даже при наличии мер поддержки? Застройщики к этому пониманию в 2025 году пришли, я это чувствую. Поэтому может быть подорожание на 2-3%, на 5%, но не более того, потому дальше расти особо некуда, надо чтобы жилье покупалось», — сказал Гимаев.
Столяров считает, что 2026 год начнется с ажиотажного спроса. По его мнению, несмотря на то что почти половина января занимают новогодние каникулы, на рынке жилья будет всплеск, так как не успевшие купить квартиру по семейной ипотеке будут стараться успеть запрыгнуть в последний вагон. А уже с февраля, как считает эксперт, начнутся осознанные покупки.
«2026-й будет годом переосмысления и перезапуска многих проектов, чтобы дать им второе дыхание», — подытожил Гимаев, отметив, что в рамка х нацпроекта «Инфраструктура для жизни» план по вводу жилья на следующий год в Татарстане составляет 3,127 млн «квадратов».
