В министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ прошел круглый стол с игроками рынка жилья, организованный РБК Татарстан. Представители власти, застройщиков и банка обсудили влияние новых условий льготных программ, механизмы покупки жилья через девелоперов и другие вопросы.
Участники круглого стола поделились своим мнением о том, что поддержит строительный комплекс Татарстана, о сохранении объемов продаж и будущем отрасли в республике.
ИСЧЕРПАНИЕ ЛИМИТОВ ПО СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКЕ
Влияние лимитов на продажи квартир в Казани
В середине сентября в банках исчерпывались лимиты по семейной ипотеке. Из-за их нехватки кредитные организации начали регулировку условий, количество выдач снизилось.
Изменение условий не оказало серьезного влияния на жилье премиального класса. При этом покупатели пользуются льготными программами для частичной оплаты квартиры, поскольку они предлагают привлекательные ставки, рассказала на круглом столе директор по продажам и маркетингу специализированного застройщика «Заря» Айгюль Салахиева.
«В сентябре у нас было определенное снижение в продажах, но оно не сильное, жестких недовыполнений планов нет. Как альтернативу ипотеке, мы с самого начала предлагали различные индивидуальные программы. Но они идут в рамках установленных квот - выше квоты продать невозможно», — отметила она.
В сентябре прошлого года в компании «КОМОССТРОЙ» в г. Казани было 35 сделок, а в этом году – 42, но это было связано с выводом еще одного жилого комплекса в продажу, сообщила заместитель генерального директора Ольга Москаленко.
Нехватка лимитов и связанные с ним остановки в льготных программах никогда не имели ничего положительного для застройщиков и покупателей. Из-за вводимых изменений в ряде банков, клиенту необходимо увеличивать первоначальный взнос на момент сделки, в некоторых случаях с 20 до 50%, отметил коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев. По его словам, покупатели жилья привыкли к трудностям, но остановки программ влекут вопросы и сомнения. Он отметил, что в сентябре, несмотря на ограничения, план по продажам был перевыполнен.
«У нас также сработал фактор запуска нового проекта – это жилье комфорт-класса общей площадью 63 тыс. кв. м. Здесь приемлемая цена и вариативность программ сыграли свою роль. Семейная ипотека, конечно же, подвела нас во второй половине месяца – пришлось тратить больше времени на вывод сделки, одобрять ипотеку в нескольких банках и искать наиболее выгодные условия ипотеки для клиентов в банках, где выдача была еще возможной. Сейчас министерство финансов РФ прорабатывает возможные изменения в механизме распределения лимитов, чтобы они не приводили к паузам в выдаче льготных программ. Рассчитываем, что после распределения лимитов по семейной программе, хотя бы до конца года сделки будут проходить в режиме, где мы не будем останавливаться», — сказал Абдулхаев.
Банки с лимитами ощутили приток клиентов
Перераспределение лимитов семейной ипотеки на сумму 140 млрд руб. завершено, сообщила 10 октября управляющий директор «Дом.РФ» Светлана Некрасова. Средства передали кредиторам, направившим заявки на увеличение лимита.
Пока ситуация оставалась неразрешенной, некоторые банки, в которых лимиты остались, получили приток клиентов, отметила заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани Регина Кондратьева. В кредитную организацию поступило большое число заявок. Из-за исчерпания лимитов в других банках поступало множество заявок. За месяц количество выдач выросло на 70%. В сентябре доля семейной ипотеки достигла 90%, при этом в августе она составляла 80%. В октябре тенденция к росту сохраняется. Средний чек в сентябре 2024 года составил 5,7-6 млн руб, срок кредита – 30 лет.
При этом ограничения в банках не спровоцировали рост доли стандартной ипотеки. На это повлияло повышение ключевой ставки, 13 сентября Центробанк России поднял ее с 18 до 19%. Свою роль сыграли и новые заявки в Абсолют Банке по семейной ипотеке.
«Доля стандартной программы в августе составляла 21%, но в сентябре она снизилась до 5% за счет роста заявок по семейной ипотеке», — рассказала Кондратьева.
Ограничения по выдаче льготной ипотеки не спровоцировало снижение цены на жилье в крупных городах республики, сказал заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев.
Изменения долей в продажах
В объектах #Суварстроит доля в объеме ипотечных сделок разделилась следующим образом: семейная ипотека в сентябре составила 44%, по стандартной программе – 56%, рассказал Абдулхаев. Он пояснил, что стандартная подразумевает механизм траншевой ипотеки, когда клиент может платить по 2 руб. в месяц до сдачи дома застройщиком.
Объем сделок по рассрочке и по 100% оплате в проектах компании «КОМОССТРОЙ» значительно вырос. В сентябре в Казани их доли составили по 17%, остальное было куплено в ипотеку, поделилась Москаленко. Изменения в структуре продаж по форматам квартир происходят в зависимости от стадии реализации проекта.
«Чем ближе окончание строительства – тем больше приобретается семейных форматов квартир. Это связано с тем, что приобретающие на начальных этапах – это люди, которые хотят вложить, инвестировать. При окончании строительства объекты покупают для проживания», — сказала она.
Что касается дорогостоящего жилья, его востребованность не снижается. Это связано с привлекательностью Татарстана и Казани в частности.
«Спрос на премиальное жилье в Казани огромный. Есть тенденция повышения миграционного спроса из-за туризма. Приезжающим нравится республика, и через какое то-время они покупают квартиры в столице РТ или близлежащих городах. Это общая тенденция перетекания спроса в благополучные регионы», — сказала Салахиева.
В 2023 году доля ипотечных кредитов на квартиры бизнес- и премиум-класса в Абсолют Банке не превышала 5% от общего числа. В 2024 году она достигла 10%.
«Интересно, что у покупателей недвижимости класса бизнес и премиум даже с очень высокими доходами нередко возникают проблемы с одобрением ипотеки. Далеко не все банки готовы одобрять сделки с крупными чеками, например, выше 10 млн руб. Чем выше чек, тем ниже процент одобрения», — сказала Кондратьева.
АЛЬТЕРНАТИВЫ ИПОТЕКЕ
Рассрочки от застройщиков
Высокая ключевая ставка и экономическая ситуация в целом отталкивает часть клиентов банков от ипотечного кредитования, однако льготные программы все равно остаются востребованными. В последние месяцы все активнее развиваются альтернативные методы покупки жилья, например рассрочки от застройщиков.
#Суварстроит предлагает клиентам рассрочку без удорожания стоимости объекта, рассказал Абдулхаев. В уже готовом жилье установлен срок до 1 года с первоначальным взносом 50%, срок рассрочки в строящихся проектах до 6 месяцев. Доля рассрочек в продажах составляет не более 5%, заинтересованность есть, но ипотека остается более востребованной.
«Мы не применяем рассрочки, которые подразумевают переход в ипотеку. Этот инструмент сейчас активно развивается на рынке. Видим риски как для клиентов, так и для нас. Когда рассрочка завершается – клиенту нужно выходить в ипотеку либо закрывать долг досрочно. Он может столкнуться с тем, что ипотеку не одобрят, что он не потянет платежи. Мы прислушиваемся к пожеланиям наших клиентов и профессионального сообщества риэлторов, уже сейчас прорабатываем инструмент рассрочки на более длительный срок и в скором времени предложим ее нашим покупателям», — сказал Абдулхаев.
Рост доли рассрочек в структуре продаж отмечает Москаленко. В сентябре она составила 17%, а ранее – не более 5%.
«У нас есть несколько программ рассрочек – с минимальным первоначальным взносом от 15%. Есть со взносом от 50% с дополнительными скидками. Мы предоставляем рассрочки на период строительства», — сказала Москаленко.
Спрос на рассрочку сильнее заметен в более дорогих сегментах, где банки не могут предоставить необходимую сумму из-за лимитов, заявила Салахиева. Льготные программы имеют ограничения по сверхлимиту, хотя они и привлекательны для любой аудитории.
«Зачастую у клиентов есть необходимость выводить деньги из своего бизнеса определенными траншами. Для них у нас созданы условия, они не массовые. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Все зависит от лота, чека и характеристик, а также от того, что получит застройщик в результате сделки», — пояснила Салахиева.
Изменения механизмов отсроченной покупки
«Застройщики на сегодня стали очень гибкими. Все механизмы, которые они предлагают – это варианты выживания и продолжения строек. Если строительство остановить – его придется реанимировать 1-2 года, это большие денежные потери. Поэтому ни один объект в Татарстане не приостановлен. Я думаю, что рассрочек не избежать, если застройщик хочет работать дальше, он не должен терять клиентов», — сказал заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев.
На рынке недвижимости начинают появляться некие аналоги программ рассрочки, сообщила Москаленко. Предлагают рассрочки после ввода объектов на срок 7-8 лет. Она предположила, что таких программ будет становиться больше.
Семейная ипотека останется драйвером развития рынка жилищного кредитования, считает заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани Регина Кондратьева. Будет востребована возможность перехода от рассрочки застройщиков к ипотеке от банков. Зачастую покупатели, которые пользуются рассрочкой, планируют продать свою вторичную недвижимость. В сложившейся ситуации их могут не устроить сроки сделки или цена, которую предлагают в данный момент по вторичному жилью. Также все более актуальным становится рефинансирование в рамках семейной ипотеки.
«Растет спрос и на ипотеку с созаемщиками. За год в Абсолют Банке количество таких сделок выросло в полтора раза. В Казани их порядка 100%. Созаемщиками могут быть не только родственники. Это актуально, например, когда пара не в браке, но хочет совместно приобрести недвижимость», — сказала Кондратьева.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Бизнес в домах
Спрос на коммерческую недвижимость в жилых домах остается высоким, несмотря на общий рост цен и повышение ключевой ставки. Девелоперы осуществляют контроль за бизнесом при сдаче помещений в аренду.
Существует большой запрос на коммерческие помещения, отметила Салахиева. «Мы оставляем их под своим управлением и планируем контролировать соблюдение концепции гастродворика «Зари». Основываемся на исследованиях, которые мы провели с целевой аудиторией и гостями города. Кроме того, мы специально подключили международных консультантов с большой экспертизой по управлению коммерческими помещениями, не считая еще и нашего опыта с Бизнес-центром «URBAN». Предприниматели относятся к такому механизму с пониманием. У «Зари» особенная ситуация – это центр центра, въездные ворота в город, поэтому необходимо глубоко все обдумать. Это локация с большой ответственностью для девелопера», — сказала она.
По мнению Абдулхаева, сдача коммерческих помещений в аренду – это новый тренд. Они остаются на балансе застройщика. Такой механизм начинает действовать в нескольких проектах компании. В данном случае застройщик может контролировать бизнес и улучшать среду дома.
«Что касается продажи, мы предлагаем инструмент рассрочки. На этапе строительства можно приобрести недвижимость, внести порядка 30% от стоимости и до сдачи дома платить равными платежами. У нас 90% – это рассрочка на коммерческие помещения, 10% – это ипотека. Но если мы сравниваем с прошлым годом, разница очень большая. В 2023 году соотношение было примерно 70% на 30% (рассрочка и коммерческая ипотека соответственно)», — сказал он.
В объектах компании «КОМОССТРОЙ» сохраняется спрос на коммерческие помещения, на некоторых из них распродано все. Их реализуют сразу, как правило, предприниматели приобретают их за наличный расчет либо в беспроцентную рассрочку, сообщила специалист по ипотечному кредитованию застройщика Диляра Шакирова.
Банковские продукты
За год количество заявок на коммерческую ипотеку в Абсолют Банке выросло в полтора раза, несмотря на высокие ставки. Владельцы бизнеса все чаще выбирают приобретение недвижимости в собственность, а не в аренду, заявила Кондратьева. На это влияет рост стоимости аренды. Предприниматели предпочитают вкладываться в дорогостоящий ремонт в собственных помещениях.
«Год назад в рамках коммерческой ипотеки в Абсолют Банке спрос на нежилые площади в новостройках и на вторичном рынке были 50 на 50, а в 2024 году все более популярны объекты в строящихся домах. Как правило, их проще адаптировать под запросы бизнеса. Чаще всего, казанские предприниматели покупают нежилые помещения под объекты розничной торговли, пункты для маркетплейсов, кафе, пекарни и салоны. По таким объектам запрос обычно на крупные чеки – 10-12 млн руб. и выше», — сообщила Кондратьева.
Интерес будет расти и на ипотеку для покупки машино-мест, добавила она. Это связано с удорожанием автомобилей, особенно после увеличения утилизационного сбора, который повысился с 1 октября. В приоритете паркинги в подземных этажах новостроек, их стоимость на данный момент – от 1,5 млн руб.
Учитывать желания жильцов
При сохранении имущества на балансе застройщика пул арендаторов иногда не отвечает запросам жильцов, отметила Москаленко.
«Потребности клиентов могут отличаться от видения девелопера. Поэтому жестко ограничивать бизнес в плане захода в дом не совсем правильно. Рынок должен определять, кому и как долго быть в доме», — посетовала она.
Абдулхаев согласился с этим мнением, но отметил, что ситуация может отличаться в разных жилых комплексах. Иногда предприниматели выбирают более простые формы бизнеса, а жильцы имеют другие потребности.
«Как мы сейчас видим, в объектах комфорт-класса обязательно есть несколько алкомаркетов, крупный магазин, пункты выдачи маркетплейсов и так далее. Но иногда жителям хочется, чтобы были детские игровые, образовательные учреждения. Бизнес не всегда готов создавать такие объекты – «а дай-ка я лучше зайду в дом с каким-нибудь магазином или очередной пекарней, которых там уже 5-6». Поэтому мы сделали такой барьер, чтобы проконтролировать этот момент. Это позволяет подстраивать бизнес в домах под интересы жильцов», — пояснил Абдулхаев.
ЧЕГО ЖДАТЬ ДАЛЬШЕ
По мнению Кондратьевой пока рано строить прогнозы по изменениям рынка недвижимости и ипотеки. Но многолетний опыт показывает, что он адаптируется к любым условиям, даже самым сложным.
Ожидать снижения стоимости жилья не стоит, этому не способствуют рыночные условия, сошлись во мнении участники круглого стола. Продолжается рост инфляции, цен на стройматериалы и зарплат, ключевая ставка остается высокой.
Застройщики не готовы жертвовать качеством жилья ради снижения стоимости. «Мы не можем отойти от стандартов и обещаний, которые мы давали. Все будет исполнено так, как было нами заявлено. Очевидно, что это будет отражаться и на цене тоже. Себестоимость стоит за спиной каждого застройщика. К счастью, в премиум-классе, в котором мы работаем, ценовой фактор не является определяющим, решает именно истинность продукта», — сказала директор по продажам и маркетингу специализированного застройщика «Заря» Айгюль Салахиева.
Запуск новых проектов пока также не планируют ограничивать. «Комосстрой» продолжает поиск новых земельных участков, в том числе и в Казани.
«Другой вопрос, когда эти жилые комплексы, на которые мы получаем разрешения на строительство, выводить в продажу. Общая политика по компании – когда остается порядка 30-40% нераспроданных квартир, мы можем стартовать с новой очередью строительства. Что касается новых проектов, как только получаем разрешение на строительство, сразу стартуют продажи», — сказала Москаленко.
Застройщики не откажутся от развития пространств и территорий. Более того, девелоперы будут дорабатывать проекты согласно трендам, заявил Абдулхаев.
«Благоустройство – уже неотъемлемая часть застройки. Заметен тренд на комьюнити-центры, где люди могут объединяться по интересам и отдыхать. Он развивается, и назад дороги уже нет. Клиенты сейчас обладают насмотренностью, среди застройщиков высокая конкуренция в качестве проектов. Действительно, сейчас продаются не квартиры, а все в совокупности», — отметил он.
Все эти аспекты и решения будут предусмотрены в будущих проектах компании, сказал Абдулхаев. По его мнению, на комфорте жителей сэкономить уже не получится, иначе проект будет просто не востребован.
«Точечная застройка в какой-то мере будет присутствовать в минимальном количестве. Но будущее за комплексным развитием территорий, за реновацией пространств. Застройщикам это интересно, поскольку позволяет планировать на перспективу, даже в условиях сложных периодов развития экономики. У них есть пул земельных участков», — заключил Гимаев.