Девелоперы рассказали, как подстраиваются под реалии рынка, что дает им надежду в непростой ситуации и почему оптимизация проектов – это далеко не про ухудшение.
Оптимистичный настрой в пессимистичной обстановке
В целом на рынке жилья сейчас ощущается пессимистичный шлейф, рассказала коммерческий директор компании «Авторы» Елена Фаттахова. При это в январе, по ее словам, были хорошие результаты, февраль не сильно отличается, от аналогичного месяца годом ранее.
«В любом случае, какие-то пессимистичные настроения имеют место быть. Но мы зашли на рынок в уже неспокойное время и сейчас у нас нет какого-то шока, мы чувствуем себя уверенно, потому что начинали в похожих условиях. Стратегию мы менять не будем, но, как и коллеги, будем осторожнее», — рассказала Фаттахова.
Как отметила заместитель генерального директора компании «КОМОССТРОЙ» Ольга Москаленко, 2026 год не будет простым для рынка, однако девелоперы сохраняют сдержанный оптимизм.
«Это год стабилизации для всех, поскольку динамика продаж во многом зависит от совокупности факторов. Мы видим, что меняется поведение покупателей, трансформируются ипотечные программы. В этих условиях девелоперы пересматривают подходы к планированию и финансовым моделям, сохраняя фокус на устойчивом развитии проектов», — сказала Москаленко.
Заместитель генерального директора УК «Унистрой» Михаил Калашников заявил, что компания на текущий год выбрала выжидательную тактику. Активно увеличивать количество новых регионов присутствия не планируется.
«Количество регионов должно быть таким, чтобы можно было эффективно управлять. Сейчас у нас есть проекты в восьми городах России и в одном из городов ближнего зарубежья. Мы очень аккуратны в выходе в новые регионы. Да, мы активно рассматриваем пару городов в сибирском регионе, но планируем укрепляться в текущих регионах присутствия», — отметил Калашников.
«За последние два года мы вышли в пять новых регионов, приобрели девелопера во Владивостоке, таким образом расширив географию присутствия GloraX до 11 регионов. В Казани за прошлый год мы одновременно вывели в продажу два проекта — Резиденции в составе комплекса «Экосити» и проект бизнес-класса «Московский» в одноименном районе города, а также вошли в топ-10 по объему текущего строительства в Татарстане. Сейчас, несмотря на охлаждение рынка, мы продолжаем планомерно реализовывать стратегию региональной экспансии и изучаем перспективные площадки в разных городах», — заявил директор департамента развития и GR Южно-Приволжского региона компании GloraX Марат Хамитов.
О планах выйти в новые регионы в текущем году рассказал коммерческий директор ГК ТОЧНО по Татарстану Антон Игошин. Сейчас федеральный девелопер, который зашел в республику в прошлом году, рассматривает реализацию проектов в Екатеринбурге, Уфе и Мариуполе.
«Такие регионы как Татарстан, Москва и Тюмень, куда мы вышли в 2025 году, дают высокую добавленную стоимость, связанную с покупательской способностью населения. Сегодня готовимся к выходу в Екатеринбург, Уфу и Мариуполь – идет большая работа по подготовке документов, проектной документации», — сообщил Игошин.
Он отметил, что ГК ТОЧНО отдает приоритет локациям, где имеется возможность реализовать проекты в рамках механизма комплексного развитие территорий:
«Сейчас по всей стране присутствует тренд строительства по механизмам комплексного развития территорий, то есть точечная застройка заведомо проигрывает. Покупатель выбирает инфраструктуру – поблизости с жильем необходимы детсады и школы, рестораны и кофейни, продуктовые магазины и торговые галереи, медучреждения. Знаете, есть большая разница между застройщиком и девелопером. Девелопер – это тот, кто наполняет локацию смыслами и создает жизнь с нуля. Здесь действует принцип агломерации в самом положительном понимании: соединяем район с крупными городами, позволяем им расти», — сообщил Игошин.
Таким станет, например, Зеленодольский район Татарстана, где ТОЧНО реализует свой флагманский проект – город-курорт «Васильевский остров». Локация уже стала частью проекта «Большой Зеленодольск», а в перспективе войдет в Казанскую агломерацию. Жилой район – один из крупнейших в регионе – займет площадь 88 га и объединит 64 дома высотностью от 6 до 14 этажей. Отличительная особенность – собственное озеро с курортной зоной: набережной, лодочной станцией для проката сапов и катамаранов, ярмарочной площадью. Первые дома комплекса уже готовы на 30%, их жители получат ключи в 2027 году. Так, в 30 минутах от Казани появится новый рекреационный курорт для жителей и гостей республики.
Вторым проектом девелопера и первым в Казани станет ЖК «Кадерле». Таким образом, суммарно ТОЧНО инвестирует в развитие Татарстана более 300 млрд руб.
О том, что недостаточно просто необходимой коммерции на первых этажах жилых комплексов, и крайне важны инвестиции в социальные объекты – детские сады и школы, рассказала руководитель отдела продаж ФСК Регион Анастасия Картапова. По ее словам, в обоих проектах застройщика в Татарстане предусмотрены детские сады, а в загородном проекте также автобус до школы.
Картапова добавила, что продукт должен предлагать не просто жилье, а улучшенный образ жизни: закрытые дворы, ландшафтный дизайн, качественная архитектура. По ее словам, все это создает конкурентное преимущество.
«Период роста и подъема оптимизма девелоперов, который наблюдался в 2020-2023 годах в 2024-м стал завершаться и желание заходить в крупные проекты КРТ на паузе. Сейчас застройщики больше внимания уделяют проектам с более коротким горизонтом планирования. Но есть некоторые исключения из правил, часть застройщиков все же держат руку на пульсе и при изменении экономической ситуации готовы к масштабированию», — отметил директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов.
Периодически выход в новые регионы рассматривает и «КОМОССТРОЙ», который сейчас работает в Удмуртии и в Татарстане.
«Мы рассматриваем возможности для дальнейшего развития и новые регионы, при этом подходим к таким решениям взвешенно. У компании есть опыт реализации проектов разного масштаба – от точечных проектов до комплексного освоения территорий. Новые проекты будут. Мы сейчас активно рассматриваем земельные участки, в том числе в Казани», — заверила Москаленко.
Фаттахова заявила, что «Авторы» в ближайшей перспективе планируют сосредоточиться на проектах в Казани, в том числе на новых. Выход в другие регионы пока не запланирован, но не исключено, что он может случиться.
Застройщики как инвестировали в земельные участки, так и продолжат это делать, добавила Москаленко.
«При этом сегодня повышается внимание к степени готовности площадок к застройке - наличию проработанной градостроительной документации и возможностям для реализации проектов. Таких участков немного, но они есть», — сообщила заместитель генерального директора «КОМОССТРОЙ».
Как рассказал Аисов, в Казанской агломерации, где сейчас реализуется два крупных системных проекта – «Восточная дуга» и «Зеленая дуга» — земельные участки проектируются таким образом, чтобы они с одной стороны соответствовали требованиям государства, с другой – были коммерчески эффективны для девелоперов.
«Мы подстраиваемся под рынок, девелоперов и стараемся предложить продукт не в виде просто участков, а в виде сотрудничества, который может быть им интересен в плане минимизации вложений на старте. Мы предлагаем партнерские модели, когда на этапе приобретения земли, заключения договора берем небольшую часть оплаты, а более крупные платежи идут с привязкой к разрешению на строительство и большую часть особенно по крупным проектам готовы принимать квадратными метрами или долей выручки после ввода в эксплуатацию. Таким образом мы даем застройщикам в более сложные времена не стоять, а создавать себе задел на будущее», — заявил директор по развитию территорий ASG.
Удержат ли застройщики планку?
Девелоперам, с одной стороны, нужно делать продукт лучше, потому что конкуренция возрастает, с другой стороны – есть необходимость оптимизации в затратах, так как себестоимость строительства растет, а покупательская способность частично снижается, рассказал учредитель и генеральный директор ландшафтной компании DEREVO PARK Андрей Кочетков. По его наблюдению, расходы начали снижать в проектах класса «комфорт» и «комфорт+», в то время как застройщики жилых комплексов сегмента «бизнес» и «премиум» бюджеты практически не сжимают.
Оптимизировать – не значит сделать хуже, обратил внимание заместитель генерального директора УК «Унистрой». Это процесс, по его мнению, следует рассматривать как улучшение.
«Я слово «оптимизация» воспринимаю как то, что нужно делать то, что клиенту действительно необходимо», — заявил Калашников.
Как отметила Фаттахова, в Казани рынок жилья все время меняется. В частности, изменилась его структура – значительную долю стали занимать проекты высокого ценового сегмента, которые, в частности, начали появляться в центральной части города, например, на ул. Петербургской и ул. Астрономической.
«Несколько лет назад доля проектов бизнес- и премиум-класса среди строящегося жилья была до 5%, и когда они выходили на рынок, квартиры расхватывались как горячие пирожки: никто не рассматривал, какой этаж, высота потолков, точный адрес. Был очень высокий спрос и низкое предложение. В 2023 году эта доля достигала 45%, а сейчас она составляет 56%», — добавила коммерческий директор компании «Авторы».
Несмотря на изменения на рынке, проекты застройщиков продолжают развиваться, считает Москаленко. Даже при растущей себестоимости строительства жилья корректировать качество продукта в сторону ухудшения не планируется.
«Девелоперы вырастили большой пласт клиентов, который очень трепетно относится к тому, что покупает. Даже если это стандартное жилье, требования к комфорту и удобству проживания все равно очень высокие. Иногда мы конкурируем сами с собой», — заявила заместитель генерального директора компании «КОМОССТРОЙ».
В ФСК Регион отметили, что важно фокусироваться на функциональных планировках. Покупатели, как заявила Картапова, ценят европланировки, функциональное использование каждого квадратного метра (гардеробные, мастер-спальни, кухни-гостиные), а не только большую площадь.
«Оправданы и вложения в благоустройство: качественные детские и спортивные площадки повышают привлекательность проекта для покупателя», — добавила она.
Кочетков добавил, что люди стали выбирать не просто «квадратные метры» – они начали думать над пространством, появился запрос на уникальность, функциональность. Девелоперам сейчас важно проводить более тщательную аналитику потенциальных покупателей, так как это на прямую влияет на наполнение и логику благоустройства.
«Нужно более детально узнавать свою аудиторию. Помимо исследования человекопотоков и транспорта, на наполненность пространства также могут влиять психотипы человека, основные точки притяжения, интересы, процентное соотношение возрастных групп и так далее», — считает Кочетков.
Среда в широком смысле для клиентов становится важнее метров, а инфраструктура проекта рассматривается как уникальное торговое предложение, добавил заместитель генерального директора УК «Унистрой». Что касается самого жилья, то экономика и эффективность планировок квартир для клиентов важнее цены.
«Раньше задача была построить хорошую квартиру, сейчас задача - построить хорошего клиента: квартира должна делать из него его лучшую версию. За этим, как мы считаем, будущее», — сказал Калашников.
Не рассматривает ухудшение каких-либо продуктовых свойств и характеристик проектов и ГК ТОЧНО. Как заявил Игошин, они будут только улучшаться.
«Очень важно, как нас будут видеть клиенты: если мы выходим на рынок, предоставляем потребителю только качественный продукт, за который он будет готов заплатить. Поэтому ни при каких обстоятельствах мы не позволили себе уйти в удешевление и ухудшение возводимых ЖК. Это позволяет нам выдерживать конкуренцию. Мы признаны лидером по комплексному развитию территорий в ЮФО – этот подход реализуем и в Татарстане. Продолжаем применять передовые решения в жилом строительстве, коммерческой инфраструктуре. Не отказываемся от зеленых парков, пространств для фестивалей и концертов. Надеемся, что уже к середине 2026 года рыночная ипотека вернется и мы будем конкурировать не только ипотечными ставками, но и качеством продукта», — сказал он.
Не намерена снижать качество проектов и компания GloraX. Жилой комплекс «Экосити» в Казани, по словам Хамитова, будет реализован согласно заявленным характеристикам.
«Для этого у нас все предпосылки есть. Идет тесная работа с госструктурами, инвестирование в инфраструктурные проекты. На сегодняшний день жилой комплекс подключается к системам централизованного водоснабжения и канализации. В этом году будет построена дорога. Мы планируем к концу года сдать первую очередь – порядка 35 тыс.кв.м», — отметил он.
Устойчивое развитие
Сегодня при строительстве зданий важно уделять внимание не только привлекательности внешнего оформления фасадов, но и судьбе строительных отходов, заявила руководитель отдела маркетинговых коммуникаций компании РОКВУЛ Галина Погарцева.
«Для конечного потребителя немаловажно, как и из каких материалов строится объект, какова дальнейшая судьба отходов. Сегодня при покупке квартиры многие интересуются и этим аспектом в том числе», — заявила Погарцева.
Она отметила, что по подсчетам экспертов в 2024 году на полигонах захоронили около 100 млн т строительных отходов. Часть из них застройщики могли бы сдать на переработку, оптимизировав тем самым свои издержки. Например, в Татарстане принимают остатки и обрезки тепло- и звукоизоляционных материалов из каменной ваты – по их переработке производственная площадка РОКВУЛ в особой экономической зоне «Алабуга» в прошлом году стала лидером среди всех заводов компании, отметила Погарцева.
Она напомнила, что перед строительной отраслью России стоит амбициозная задача – привлечение отходов от строительной деятельности в экономику замкнутого цикла. К 2030 году долю повторно используемых строительных отходов необходимо нарастить до 40%.
«Мы второй год проводим исследование среди российских девелоперов, изучая их вовлеченность в экономику замкнутого цикла: как они оценивают свои знания в области утилизации строительных отходов, какие проекты реализуют и что им не хватает от отрасли и государства, чтобы эти инициативы масштабировать. По результатам нашего исследования, мы отметили рост осведомленности застройщиков на 4 процентных пункта: если в 2024 году только 28% респондентов оценивали свой уровень знаний на «отлично», то в 2025 году это уже 32%. Это хороший знак: мы видим, что отрасль в целом поступательно движется в правильном направлении, уделяя больше внимание проблеме строительных отходов», — заявила руководитель отдела маркетинговых коммуникаций компании РОКВУЛ.
Она отметила, что для девелоперов участие в проекте по переработке – это не просто сокращение объема вывоза отходов на полигон, а важная работа в области устойчивого развития, которая в том числе влияет на инвестиционную привлекательность проекта.
ESG-повестка в продвинутых регионах влияет на бренд, заявила коммерческий директор компании «Авторы». По мнению Фаттаховой, участие в проектах по переработке строительных отходов точки зрения эффективности интересно в первую очередь крупным компаниям, у которых большое количество проектов в реализации.
«Для застройщиков, которые играют в капитализацию, это может быть интересно, это может повысить стоимость компании. Для тех, кто не представлен в публичном поле, это менее интересно», — считает заместитель генерального директора УК «Унистрой».