Сессия, организованная РБК Татарстан, собрала ведущих экспертов в сфере редевелопмента, среди которых архитектор и урбанист из Индии Раджендра Кумар, директор по управлению проектами Южно-Приволжского региона компании GloraX Сергей Самойленко, заместитель генерального директора компании КОМОССТРОЙ Ольга Москаленко, сооснователь Бюро Wowhaus Олег Шапиро и руководитель отдела устойчивого развития отелей TASIGO, член Международного совета устойчивого развития туризма, координатор международных программ сертификации Мария Табаровская. Модератором сессии выступила директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL, ведущий российский эксперт в области редевелопмента Эвелина Ишметова, которая подчеркнула, что тема редевелопмента в России и в мире не теряет актуальности, так как существует огромное количество промышленных зон, которые вводятся в хозяйственный оборот.
Переосмысление крупнейших трущоб Азии
Открыл сессию архитектор, профессор и урбанист из Индии Раджендра Кумар с выступлением на тему мировых трендов в трансформации промышленных территорий. В выступлении он привел примеры редевелопмента нескольких промышленных зон в городах Индии и поделился самым крупным проектом редевелопмента трущоб в Азии.
Дхарави называют тенью Мумбаи — это крупнейшие трущобы не только в стране, но и на всем континенте. Плотность населения района составляет 18 тыс. человек на 0,4 гектара. При этом здесь активно развиваются малые предприятия, занимающиеся обработкой кожи, производством текстиля и керамики, которые обеспечивают рабочие места, а общий годовой оборот оценивается более чем в 500 млн долларов США. Дхарави во многом стал известен благодаря фильму «Миллионер из трущоб», и сейчас этот район — один из символов Индии. При редевелопменте крупнейших трущоб важно сохранить все, даже малые и средние предприятия, а также обеспечить жильем жителей расселяемых зон.
«Архитектура — очень важный аспект для больших городов и городских ландшафтов. Путешествуя по миру и встречаясь с мировыми лидерами, я часто спрашиваю, что вдохновляет их на развитие городской архитектуры? Администрации как крупных, так и небольших городов разделяют общее мнение: важно, чтобы население было обеспечено жильем высокого качества, безопасностью, экономикой и здравоохранением. В Индии, например, между компаниями и государством было достигнуто соглашение о том, что жители переселенных трущоб должны получить новое жилье с гарантиями экономической стабильности, а хорошая архитектура и городское планирование помогут в достижении этих целей», — рассказал Раджендра Кумар.
Шесть трендов сферы
Директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL, член экспертного совета по Промышленному наследию при Агентстве по управлению и использованию памятников истории и культуры Эвелина Ишметова собрала основные тренды редевелопмента в России в 2024 и 2025 годах.
«Редевелопмент вошел в норму. Сейчас трудно найти город, в котором не было бы редевелоперского объекта: опыта уже много, теперь важно понять, каким будет следующий виток развития этого направления. Современный редевелопмент транслирует исторические отсылки, отражает прошлое района и превращает пустошь в процветающие районы будущего. Количество многофункциональных зданий, построенных за последние 10 лет в мире по сравнению с предыдущими годами, выросло на 65%. Сейчас особенно востребованы склады, шоу-румы и подобные городские форматы до 1000 кв. метров. Их системное название еще не сформировано, часто они продвигаются на рынке как формат light-industrial (прим. производственно-складское помещение) или производственно-креативные площади», — поделилась Ишметова.
По ее словам, редевелопмент обретает новые смыслы, требует многофункциональности и продуманных сервисов, выполняет общественные и социально-значимые задачи, становится красивым местом приложения труда. Спикер также отметила, что городу чаще выгодно заменить низкоэффективное производство на современный перспективный объект, оказывающий влияние на имидж и экономику всего города, так как это может увеличить приток туристов и возможности проведения специализированных мероприятий для B2B или B2C сегментов и создать высокооплачиваемые рабочие места, например, для сферы IT.
«Как правило, когда локация хорошая, но имеет обременения, редевелопмент становится дорогим. Если обременений нет, то намного проще, конечно, все снести и строить заново. Взять на себя полноценный объект культурного наследия и вписать в свой проект так, чтобы это работало и приносило прибыль – требует умения работать в зоне неопределенности и знания социальной инженерии, чтобы видеть прорывные точки проекта, рассказывать о них и формировать гипотезы», — дополнила Эвелина Ишметова.
Драйвер развития городских пространств
Директор по управлению проектами Южно-Приволжского региона компании GloraX Сергей Самойленко на примере проекта GloraX Урицкого рассказал о редевелопменте промзон и создания новой архитектурной доминанты в сформированной локации.
«Меняется идеология развития городов. Раньше город строился вокруг предприятия, а сейчас он строится “вокруг человека”. Уже на этапе строительства ведутся дискуссии о том, как в дальнейшем резидент сможет обустроить быт, где провести досуг, и как он в целом будет себя чувствовать на этой территории. Промышленные предприятия уходят из центральных частей городов по разным причинам: не всегда возможно организовать комфортную логистику, здесь высокие арендные ставки или присутствуют сложно выполнимые требования властей. Одним из главных плюсов промышленных зон на исторических территориях городов является развитая транспортная инфраструктура», — рассказал Сергей Самойленко.
Новый проект GloraX располагается в Московском районе Казани на улице Профессора Мухамедьярова на месте бывшего завода музыкальных инструментов, закрытого около 20 лет назад. До настоящего времени территория сдавалась в аренду, вредных производств на площадке не было. Большую часть Московского района занимает бывшая зона промышленного кластера. При этом район отличается хорошей транспортной доступностью: 3 станции метро — «Козья слобода», «Яшьлек», «Северный вокзал» и наличием зеленых зон, например, парк Урицкого. Очевидный недостаток района – морально устаревший жилой фонд и отсутствие современных архитектурных доминант, которые стали бы точкой притяжения для бизнеса и жителей – в Московском районе не хватает современных качественных объектов строительства.
GloraX Урицкого включит в себя три разновысотных корпуса от 8 до 20 этажей с подземным паркингом. 20-этажные башни, расположенные в северной части проекта, сформируют силуэт жилого квартала, при этом в южной части высотность домов понижается, открывая внутренние дворы для солнечного света. Архитектура выдержана в стиле городской урбанистики — выверенность и строгость линий, много стекла, сдержанные цвета.
Продуманная концепция редевелопмента позволит сформировать в Московском районе принципиально новую городскую реальность для жителей квартала и всего района: новый проект создаст архитектурный прецедент и задаст визуальный вектор развития локации. Повысят привлекательность района и почти 3 тыс. кв.м. коммерции на первых этажах комплекса, доступных как резидентам, так и жителям района.
«Заброшенные фабрики, склады и территории становятся источниками экологических и социальных проблем, негативно отражаются на криминогенной обстановке. Редевелопмент промзон – один из основных драйверов развития городских пространств и фактор устойчивого развития территорий. Снижение уровня загрязнения, приток инвестиций, повышение качества жизни через доступ к современной инфраструктуре», — дополнил Самойленко.
Из опасной промзоны — в район с краснокнижными птицами
Яркие примеры редевелопмента промышленных зон представил также кандидат архитектуры, сооснователь архитектурного бюро Wowhaus, почетный член Российской академии художеств и народный архитектор Республики Татарстан Олег Шапиро.
Рассматривая архитектуру как инструмент решения кадровых и инфраструктурных задач промышленными предприятиями, Шапиро рассказал про точки развития в Тобольске, Омске и Капотне, а также разобрал опыт завода «Казаньоргсинтез» и отметил, что формируемый деловой квартал промышленного предприятия может стать одной из новых точек притяжения города.
«Люди не должны чувствовать себя изолированными от мира. Никто не хотел жить, например, в Капотне, где прямо в черте города находится нефтеперерабатывающий завод. Убрать этот завод невозможно, поэтому Москва занялась его реанимацией и полностью переделала технологический цикл. Раньше под парком Капотни проходил опасный нефтепровод, люди боялись ходить, а теперь завелись краснокнижные птицы, хотя завод продолжает работать. Из района с убывающим населением Капотня стала районом с прибывающим. Реиндустриализация меняет мир, города и районы», — добавил Шапиро.
Когда труба завода становится маяком
Редевелопмент промышленных территорий приобретает комплексный характер. На примере крупных городов России и мира прослеживается тенденция к масштабной трансформации заброшенных производственных зон. Ключевым направлением становится создание многофункциональных пространств: от креативных кластеров и жилой застройки до экосистем и общественных территорий. Редевелопмент позволяет превратить промышленные зоны в районы, где люди хотят приобрести недвижимость для работы и жизни.
Примером подобного редевелопмента промышленной зоны поделилась в рамках сессии заместитель генерального директора компании КОМОССТРОЙ Ольга Москаленко и представила проект ПАРКМАЯК. Флагманский пример редевелопмента территории завода «Коламбия», который находится в так называемом «Ржавом поясе» Казани, будет полностью реализован к 2040 году. В основе проекта три составляющие: точки притяжения, уникальная архитектурная среда и новый культурный код территории.
«Создание новых точек притяжения – это социальные и инновационные объекты. Без социальной инфраструктуры новое жилье невозможно, поэтому в рамках проекта ПАРКМАЯК предусмотрено строительство шести детских садов, двух школ, поликлиники и спортивного комплекса. Концепция благоустройства – это наша изюминка и то, чем мы действительно гордимся. Весь проект планировки территории занимает 87 гектаров, из которых 16 гектаров мы отвели на рекреацию: это набережная протоки Подувалье, плаза, туманный бульвар, Журавлиное озеро и несколько зон для детей», — рассказала Ольга Москаленко.
Новый жилой комплекс расположится в Приволжском районе, в десяти минутах езды от центра Казани. По словам заместителя генерального директора компании, помимо развитой социальной и рекреационной инфраструктуры планируются 25 жилых домов общей площадью 584 676 м2. При возведении новых объектов ПАРКМАЯК сохранит «артефакты промышленной романтики»: бочки для смесей превратятся в озеленённые островки, а труба котельной после стилизации станет тем самым маяком, который дал название всему проекту. Архитектурный стиль жилого комплекса также будет отсылать к прошлому территории: индастриал, четкие линии, двухслойные фасады с облицовкой керамическим кирпичом и металлические элементы.
Учитывать требования современности, работая с памятниками архитектуры
Завершила сессию руководитель отдела устойчивого развития отелей TASIGO, член Международного совета устойчивого развития туризма и координатор международных программ сертификации Мария Табаровская. На примере отеля Kazan Palace by TASIGO она поделилась особенностями редевелопмента объектов культурного наследия. Отель был открыт в здании клинической городской больницы имени Якова Шамова 1908 года постройки. В 1981 году здание признали памятником гражданской архитектуры в стиле модерн, а в 2009-м оно получило статус аварийного. В 2015 году началась масштабная реконструкция, а уже в 2019 состоялось открытие пятизвездочного отеля.
По словам Марии Табаровской, культурное наследие – это часть городской экосистемы, влияющая на социальную сплоченность, экономическую стабильность и экологию: исторические места формируют коллективную память и гордость, способствуют культурному туризму и сокращает углеродный след благодаря реставрации вместо сноса.
«Мы учимся работать с построенным зданием, с созданным до нас архитектурным ландшафтом. Нет задачи копировать предыдущего архитектора, есть стремление сделать смелое дополнение, заметное и соответствующее своему времени, с уважением к оригинальному зданию и к тому, что в нем было. При этом важно учитывать требования современности: зачастую исторические объекты не предполагают вход для людей на колясках, в этом случае важно найти решение и создать необходимые условия, отвечающие требованиям эксплуатации объектов культурного наследия», — добавила Табаровская.
