В Казани 1 апреля прошел Бизнес день РБК. В рамках мероприятия прошел круглый стол «Девелопмент территорий: может ли частная застройка развивать города», собравший застройщиков и представителей власти. Они обсудили актуальные вопросы: обеспечение жилых комплексов социальной и коммерческой инфраструктурой, работу в исторических локациях и меры поддержки, необходимые на рынке игрокам и клиентам
Инвестиция в «квадраты»
В Татарстане в данный момент на жилую застройку инвесторами приходится абсолютное большинство вводимого жилья, рассказал директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев. Так, в сегменте многоквартирного жилья доля частных инвесторов составляет более 90%. В сфере индивидуального жилищного строительства этот показатель достигает практически 100%.
«Частная застройка, собственно, и развивает города. Институт пространственного планирования РТ здесь выступает в роли некоего ограничителя, когда нам приходится прежде всего думать о транспортной и инженерной инфраструктуре и только затем о квадратных метрах. Когда сравниваем объем жилья, который должен быть построен по нацпроекту к 2030 году, к 2050-му с демографическим прогнозом, мы видим, что такого количества квадратных метров не нужно даже в границах Казанской агломерации. Если сравнивать демографию с планами застройки, к 2030 году получается порядка 48 кв. м на человека, к 2050-му – порядка 54 кв. м. Таких целей - получить 54 кв. м на человека – нет и у федерального правительства», — заявил Олег Григорьев.
Так, население Казанской агломерации, согласно оптимистическому прогнозу, к 2050 году может достичь 2,2 млн человек, из которых около 1,5 млн будут проживать в ее ядре в Казани. Планируемое население в мастер-плане распределено по территории агломерации при помощи специального расчетного алгоритма: для каждого расчетного района определено, где и сколько можно разместить жителей, где и сколько нужно рабочих мест, и на основе этого расчета установлено, сколько и когда можно строить на данной территории, какие нужны для этого дороги, инженерные сети и т.д.
«Иннополис – наглядный пример того, как частные инвестиции способны формировать облик города, — отметил мэр Дмитрий Вандюков. — Мы построили город за три года: в 2012 году заложили капсулу, а в 2015 году он открылся. Базовая инфраструктура была создана при поддержке государства, а дальнейшее развитие обеспечила именно частная застройка. Сегодня в Иннополисе реализуется масштабный проект многоквартирного жилья на 11 очередей – первую из них сдали в прошлом году».
По словам Дмитрия Вандюкова, сейчас застроено лишь около 8% территории города. Жилья пока меньше, чем рабочих мест.
«В Иннополис ежедневно приезжают около 3 тысяч специалистов. При этом постоянно проживают порядка 5 тысяч человек, а количество рабочих мест уже превышает 10 тысяч, — добавил он. — Это говорит о высоком потенциале города для жилищного строительства и создания комфортной среды для жизни для высококлассных специалистов и их семей».
Конкурентная среда
Девелоперы не просто могут, они и должны развивать города, считает директор по управлению проектами Южно-Приволжского региона компании GloraX Сергей Самойленко. По его словам, это, пожалуй, основной способ развития городской застройки.
«На примере Казани и других регионов, вне зависимости от того, есть там федеральные игроки или нет, мы видим, что высокий уровень конкуренции среди девелоперских компаний приводит к активной борьбе за клиента, а в итоге – к значительному улучшению продукта. И это естественный процесс. Здесь, конечно, важную роль играет участие локальных властей, понятные и четкие правила работы на рынке. В частности, в Казани они становятся все более прозрачными», — заявил Сергей Самойленко.
По его словам, за последние 5−7 лет существенно усилилась конкуренция за качество проектов: внутренняя борьба за продукт идет как среди крупных, так и среди небольших девелоперов. Компании прилагают все больше и больше усилий, чтобы выводить на рынок более качественные продукты как по сравнению с проектами конкурентов, так и по сравнению со своими предыдущими работами.
«Все девелоперские проекты в той или иной степени плоды конкуренции, мы все соревнуемся друг с другом, иногда вступаем в партнерство и дополняем продукт лучшими практиками обоих сторон. Именно благодаря конкуренции и взаимодействию рынок развивается», — сказал Сергей Самойленко.
«Конкуренция среди девелоперов присутствует во всех сегментах: от комфорт-класса до премиального жилья, — обратила внимание заместитель генерального директора компании КОМОССТРОЙ Ольга Москаленко. — В тех регионах, где застройщик занимает значительную долю рынка, как, например, мы в Удмуртии (наша доля составляет 35%), возникает необходимость конкурировать прежде всего с собственными стандартами. Это накладывает особую ответственность: мы постоянно пересматриваем подходы, повышаем планку, чтобы наш продукт становился лучше с каждым новым проектом.
«Сегодня девелоперы конкурируют не только на уровне благоустройства, но и в инженерных решениях, цифровых сервисах, архитектуре. Борьба идёт за лояльность покупателя. Задача не просто привлечь человека – он должен захотеть остаться, создать семью, перевезти сюда родителей», — сказала она.
О высокой конкуренции среди девелоперов заявил и заместитель генерального директора «АБД» (бренд Ак Барс Дом) Иван Мошка. Создавая современные жилые комплексы, которые будут актуальны и спустя многие годы, компании тщательно изучают лучшие тренды и заглядывают вперед. Смотреть в будущее со всей ответственностью, а не решать сиюминутные вопросы необходимо во всех проектах, подчеркнул Иван Мошка.
«При комплексном освоении территорий важно предвидеть их развитие не только через 10, но и через 50 лет. Мы строим для будущих поколений, поэтому должны учитывать все факторы, способные повлиять на развитие территории. Сейчас девелоперы закладывают в проекты не только жилье, но и социальные объекты, учитывая возможные демографические изменения. Комплексная застройка должна функционировать аналогично как торговый центр, в котором есть якорные арендаторы, создающие транспортные и пешеходные потоки, и доступные комфортные условия, когда жители могут получить все необходимое в пределах комплекса», — пояснил он.
Иван Мошка напомнил, что девелопмент – это длинный процесс. Цикл проекта при оптимальном темпе может занять три года, а чаще всего – пять-семь лет. Несмотря на замедление строительства в текущих экономических условиях, качество проектов остается приоритетом, так как совесть и амбиции не позволят снизить стандарты работы, утверждает заместитель гендиректора компании.
Так, новый проект развития микрорайона «Ак Барс Дом» на месте бывшего аэропорта в Советском районе Казани иллюстрирует правильность выбранных застройщиком подходов, когда акценты расставляются не только на современные продуктовые решения, но и большое внимание уделяется благоустройству общественных пространств с протяженными пешеходными бульварами, игровыми плейхабами и городскими площадями. Новый жилой микрорайон объединит в себе все составляющие того, каким видят идеальный дом не только современные жители, но и будущие поколения. Делая основной акцент на усиление стандартов бизнес-класса, застройщик создает новый уровень жизни в столице Татарстана.
Даже небольшой откат назад в качестве девелоперских проектов на сегодня уже не возможен, считает коммерческий директор компании #Суварстроит Марсель Абдулхаев.
«Это уже стандарт, без качества никуда. И, я думаю, многие застройщики, которые будут запускать проекты, и мы в том числе, от качества отказаться уже не смогут. Это будет практически невозможно. Если запуск масштабного проекта освоения территории был анонсирован, большинство будет придерживаться озвученной концепции. Сейчас клиент избирательный. И при всем желании сделать продукт доступным по цене, никто из девелоперов не откажется от заявленных базовых характеристик, которые есть на рынке. Мы в обязательном порядке обеспечиваем безбарьерную среду, двор без машин, благоустраиваем территории. Это база, от нее уже не уйдешь», — сообщил он.
Например, в новых жилых комплексах #Суварстроит активно внедряется система «Умный дом», которая изначально была пилотным проектом. А на территории ЖК «Южный парк» планируется построить площадь с фонтаном.
«Казалось бы, не лучшее время для каких-то больших новшеств, это большие затраты. Но это история, которая порождает конкуренцию», — отметил Марсель Абдулхаев.
Олег Григорьев отметил, что хорошее общественное пространство в составе нового жилого комплекса – это всегда плюс. Наличие подобных объектов стимулирует спрос на жилье, хотя и ведет к удорожанию продукта.
«Очевидно, что если есть какая-то изюминка в проекте, нарисованная на стадии проектирования, будет больше интереса к локации», — сказал он.
Сейчас девелоперы в своих проектах стараются обеспечить максимально комфортные условия, обратила внимание Ольга Москаленко. Они стараются сделать территорию жилых комплексов как можно более оживленной.
«Современное жилье – это уже не только про квартиры. Люди хотят комфортной и насыщенной среды. Поэтому в сегменте комфорт-класса для нас особенно важна комплексная застройка – когда ты можешь реализовать не просто дома, а полноценную среду с продуманной инфраструктурой, маршрутами, местами притяжения. Это требует грамотного мастер-планирования: организации зон отдыха, рекреационных пространств, зелёных аллей, парков, а также размещения социальных и коммерческих функций – все это должно быть внутри жилого комплекса.
Такая среда оживляет территорию, снижает нагрузку на транспортную систему города и делает район самодостаточным. Например, в Казани мы применяем такой подход при реализации ЖК «ПАРКМАРК» – это бывшая промышленная территория, которую мы превращаем в современное и зелёное пространство. Есть и другие примеры – например, наш проект «Фермаполис» рядом с Аграрным университетом. Там не такая масштабная застройка, но за счёт близости к Фермскому лесу и Берёзовой роще создается уникальное ощущение жизни у природы», — рассказала Ольга Москаленко.
Как заявил директор по управлению проектами Южно-Приволжского региона компании GloraX, площадь проекта в Казани «Экорайон» составляет порядка 30 га, поэтому, безусловно, речь идет о комплексном развитии территории со всей инженерной и социальной инфраструктурой.
«Это санитарный минимум: когда реализуешь проект комплексной застройки, необходимо обеспечить его всем необходимым с точки зрения социальных объектов, коммерческой инфраструктуры, с точки зрения организации доступа к ним и комфорта времяпрепровождения, с точки зрения благоустройства. Девелопер должен привязать жителя к проекту», — сказал Сергей Самойленко.
Обеспечение комфорта
Важный аспект в реализации проектов жилых комплексов - их обеспеченность социальной инфраструктурой. Каждый девелопер знает, в каком объеме она нужна, для этого существуют градостроительные нормы, отметил Олег Григорьев.
«Нечасто девелоперы за свой счет строят социальную инфраструктуру. Насколько я знаю, в Татарстане только один из девелоперов построил детский сад полностью за свой счет. В основном девелоперы выделяют на своем земельном участке площадки под «социалку», а бюджет уже реализует социальные объекты, включая школы и детские сады», — рассказал директор Института пространственного планирования РТ.
Он обратил внимание, что крупные регионы, такие как Москва, Московская и Ленинградская области, практикуют инфраструктурный сбор – платеж, взимаемый с застройщика для обеспечения создания социальной инфраструктуры. В Казани его на сегодня нет, но, как заявил Олег Григорьев, вопрос его внедрения будет обсуждаться.
Сергей Самойленко считает, что в вопросе обеспечения жилых комплексов социальной инфраструктурой важно наличие единых правил для всех участников рынка.
«Все девелоперы должны нести социальную нагрузку соразмерную масштабам проекта и объему жилой застройки. Такой подход будет способствовать развитию комфортной и сбалансированной городской среды, а также поддержанию здоровой конкуренции на рынке», — заявил он.
Чтобы обеспечить потребности граждан внутри жилого комплекса, необходимо развивать коммерческую инфраструктуру. Как рассказал директор по развитию территорий ASG invest Ринат Аисов, для новых территорий она может быть драйвером развития.
«Последние годы сложившаяся экономическая ситуация подталкивала именно на развитие рынка жилищного строительства и доходность в этом сегменте была максимальна. Соответственно все внимание девелоперов и капитал инвесторов был направлен в жилищное строительство. И на сегодняшний день можно отметить несколько трендов в области коммерции. Во-первых, это дефицит качественной коммерческой недвижимости. Во-вторых, если раньше коммерческую недвижимость застройщики были готовы продавать вперед, то теперь они придерживают ее до ввода объекта, и она по отношению к жилой имеет премию в цене. Раньше застройщики были готовы отдавать ее по меньшей стоимости», — сказал он. А цена коммерции в отличии от жилья менее зависит от расположения в центре или на периферии – для продуктового ритейла, например, нет преимуществ от расположения в центре – продукты сложно продавать значительно дороже, но в районах массовой застройки наоборот поток клиентов будет выше, а значит и арендная плата, и цена квадрата коммерческих помещений.
Ринат Аисов отметил, что при планировании и создании крупных районов комплексной жилой застройки встроенных в жилые дома помещений недостаточно. Поэтому при их проектировании компания предусматривает полноценные деловые ядра, комплексы коммерческой недвижимости.
«Например, там, где сложилась массовая застройка, не всегда, даже при наличии желания инвесторов и одобрения властей, удается предоставить свободную территорию под создание какого-либо крупного, отдельно стоящего коммерческого объекта. Ряд таких общественно-деловых ядер мы спроектировали на «Восточной дуге». Стоит отметить, что их развитие зачастую опережает темпы строительства жилья. Если для жилищной застройки требуется определенная подготовка с точки зрения социальной, дорожной, инженерной инфраструктуры, то в коммерческом секторе возможны локальные решения. На сегодняшний день созданы условия с точки зрения вылетных транспортных магистралей - это Мамадышский и Вознесенский тракты, вокруг которых сейчас формируются зоны роста и развития коммерческой недвижимости. В частности, один из трендов, учитывая острый дефицит предложения - развитие складской недвижимости, особенно формата Light Industrial. Это очень востребованный продукт, который генерирует доходность не ниже, чем торговые и офисные помещения, при ставке аренды порядка 1 тыс. рублей за 1 кв. м. при пока еще дешевой цене земли промназначения и более низкой себестоимости строительства этих объектов они обеспечивают инвесторам хороший доход», — рассказал Ринат Аисов. В подтверждение тому в проекте производственно-логистического парка Вертелевка за три года реализованы практически все лоты, позволяющие реализовать такие проекты и готовится вторая очередь.
По его прогнозу, жилищное строительство не остановится, но инвесторы начнут «перетекать» с рынка жилья на рынок коммерческой недвижимости. Этому способствуют сегодняшний реалии рынка и сокращение льготных ставок.
Девелоперы изначально закладывают в своих проектах площади под коммерцию. Так, Сергей Самойленко рассказал, что в проекте «Экорайона» под эти цели предусмотрено около 10 тыс. кв. м.
«Когда мы планируем и проектируем коммерческую инфраструктуру, мы руководствуемся не только современными правилами, но учитываем и принцип добрососедства. Мы заранее закладываем возможности реализовывать тот или иной функционал с точки зрения инженерных нагрузок, обеспечения погрузки-разгрузки, парковки и т.д.», — сообщил он.
Прошлое и настоящее
Хороший, сильный маркетинговый актив для любого девелопера, положительно влияющий на бренд и имидж – появление в линейке продуктов объекта в историческом центре, считает Марсель Абдулхаев. Как отметил Ринат Аисов, в сегменте элитной и бизнес-недвижимости исторические объекты позволяют заложить в проект дополнительную ценность, смысл. Компании, которые размещают свои офисы в исторических особняках, получают возможность выделиться на фоне конкурентов.
«Казань за последние четыре года сделала большой шаг в освоении площадок, которые раньше для большинства были недосягаемыми, требовалось много времени, чтобы получилась хорошая, выразительная история. Сейчас эта работа у многих очень хорошо получается. И стоит отметить, что в городе остается все меньше таких участков. Мы заканчиваем строительство клубного дома на улице Хади Атласи в тихом историческом центре, и он пользуется большой популярностью. Жители проявляют интерес к таким проектам», — сказал Марсель Абдулхаев.
Иван Мошка также пояснил, что весомым драйвером для нового проекта служит близость к историческому объекту или культурному наследию, прибавляя дополнительную ценность. Однако работа с такими объектами требует более глубокого подхода.
«Построить объект с нуля и реконструировать – большая разница. Это связано с тем, что даже в рамках научных и инженерных исследований зачастую невозможно заранее определить все нюансы, они становятся явными только в ходе работы. И задача девелопера – определить максимально интересную и правильную функцию для объекта», — пояснил заместитель генерального директора Ак Барс Дом.
Примером подобных задач может служить реставрация исторического квартала Казани в границах улиц Рахматуллина – Кави Наджми – Профсоюзная – Мусы Джалиля, где расположены объекты культурного наследия федерального и регионального уровней. Особенности планировочной структуры зданий, включая геометрию помещений и организацию пространства, зачастую не позволяют полноценно интегрировать современные функциональные решения, соответствующие актуальным стандартам доступности. Подобные ограничения, наряду с другими техническими и историко-культурными аспектами, формируют комплексный вызов: как гармонично модернизировать объекты наследия, сохранив их аутентичность и обеспечив комфортное взаимодействие с современной городской средой.
Реализация проектов в сфере объектов культурного наследия должна быть ориентирована на результат, а не ограничиваться формальным процессом. Это требует особого подхода, тщательного анализа и терпеливого отношения, ведь ключевое значение имеет не только сам путь, но и итог – гармоничное сохранение исторической ценности с интеграцией в современные реалии», — отметил Иван Мошка.
Ольга Москаленко обратила внимание, что работа на исторических территориях обременена различными ограничениями: строгие требования предъявляются ко многим деталям, начиная от этажности зданий, заканчивая требованиями к фасадным решениям, используемым материалам. Из-за этого далеко не все девелоперы готовы браться за проекты в этих локациях, хотя опыт показывает, что они получаются интересными и успешными.
«Объекты, которые расположены в исторических, центральных районах, всегда являются знаковыми для любого города. Этот те объекты, которые будут обращать на себя внимание, потому что они находятся в туристическом месте, где проходит очень много людей», — сказала заместитель генерального директора компании КОМОССТРОЙ.
Сергей Самойленко считает, что работа с историческими зданиями под силу не каждому девелоперу, эту работу надо понимать и любить, иначе хорошо не получится.
«В таких развитых с точки зрения девелопмента городах, как например, Казань или Нижний Новгород, формируется определенный шарм вокруг исторического наследия. Любые объекты, которые строятся недалеко от ОКН или включают в себя их реконструкцию, или создаются на месте бывших объектов культурного наследия, становятся «фишкой» города, совершенно уникальными проектами, которые, безусловно, находят своего клиента. Чаще всего такие проекты относятся к классу премиум, а покупатели изначально приходят с желанием получить эксклюзивный продукт. Но, повторюсь, это все-таки характерно для мест, где девелопмент развит. Казань в их числе», — сказал директор по управлению проектами Южно-Приволжского региона компании GloraX.
Ринат Аисов отметил, что для ASG invest реставрация исторических объектов в Казани было некой социальной миссией, данью уважения городу. «Средства, которые мы вложили в особняки, их спасение и сохранение, долгие годы были для компании минусовой экономической историей, но сегодня вместе с ростом рынка недвижимости и развитием Казани эти объекты стали жемчужинами центра Казани, очень востребованными бизнесом», — сказал он. Так, например, один из особняков сегодня занимает федеральная девелоперская компания, другой арендует частная школа, еще несколько реализованы под бутики, собственный офис компаний. Ряд объектов еще в стадии завершения работ и подготовки к вводу в эксплуатацию.
На текущем этапе, когда остаются финишные работы и адаптациия объекта для современного использования, компания готова привлекать к этой работе профессиональных инвесторов – девелоперов коммерческой недвижимости, возможна и реализация объектов им для самостоятельного завершения работ инвестором, и организации арендного бизнеса либо размещение собственного.
«Чтобы прочувствовать оптимальное назначение, понять, как тот или иной исторический объект интегрируется в современную жизнь, нужен бизнес, множество взглядов», — пояснил директор по развитию территорий ASG invest.
Предложения для развития
Для эффективной работы девелоперам нужны понятные правила игры и стабильность, рассказал Сергей Самойленко. По его словам, с точки зрения градостроительного и технического регулирования Россия почти «впереди планеты всей», но некоторые нормативные акты можно было бы отменить, другие – сделать более прозрачными.
«И тогда бизнес сам создаст среду, которая нужна клиенту, среду, которая будет всем понятна, комфортна, будет продаваться, приносить прибыль игрокам и дополнительную ценность – удовлетворение городу», — резюмировал он.
Как заявила Ольга Москаленко, девелоперам крайне важно с самого начала понимать условия реализации проекта. Особенно на этапе приобретения земельного участка и расчёта финансовой модели: сколько потребуется вложений в инфраструктуру, ляжет ли часть нагрузки на застройщика или она будет включена в федеральные программы.
«В Татарстане, к сожалению, сейчас наблюдаются разные подходы к различным застройщикам. Это осложняет конкурентную среду и затрудняет работу. Мы считаем, что единые, понятные условия — это основа для здоровой конкуренции и устойчивого развития отрасли», – отметила она.
Марсель Абдулхаев сообщил, что главный стимул для любого застройщика – это доступность его продуктов, инструментов их покупки.
«Если говорить о сегменте бизнес/элит, он как продавался, так и продается, здесь вопросов не возникает, он не привязан к ипотечным инструментам продаж, но комфорт и комфорт+ на сегодня все-таки должен быть в рамках льготной поддержки. Будет возможность кому и как продавать, будет расти и развиваться отрасль. Все остальное, в принципе, создано. Диалог у многих построен», — резюмировал он.
«За последние годы стоимость жилья в Казани значительно выросла. По ряду параметров она уже сопоставима с Санкт-Петербургом», — сказала Ольга Москаленко. В результате доступность жилья снижается, особенно для семей с детьми.
В связи с этим она выступила перед коллегами с предложением подготовить коллективное обращение в правительство РФ с инициативой увеличить лимит по семейной ипотеке для Казани с текущих 6 млн руб. Сегодня этого недостаточно, чтобы приобрести квартиру в черте города.
«Я думаю, с необходимостью повышения лимита семейной ипотеки согласятся все», — сказал Марсель Абдулхаев, отметив, что планку можно было бы поднять в два раза – до 12 млн руб. Сейчас такая сумма доступна в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Коммерческий директор #Суварстроит также предложил подумать над дополнительными инструментами, ориентированными на участников специальной военной операции. В числе категорий, для которых необходимо продумать льготные программы по покупке жилья, он назвал также преподавателей.
«Мы редко говорим о молодых специалистах, — продолжает Ольга Москаленко. — А ведь это те, кто только окончил вузы, кто сегодня начинает карьеру, кто планирует создавать семьи. Это поколение Z, и для них особенно важно качество жизни. Они ценят комфорт, но не могут его получить в арендованном жилье. Им нужно своё пространство — современное, доступное, в правильной среде. Но позволить себе покупку квартиры в текущей ситуации сейчас крайне сложно. Это вопрос, который требует отдельного внимания, как от девелоперов, так и от государства», — резюмировала она.
Сергей Самойленко предложил рассмотреть для решения проблемы недоступности жилья для российской молодежи опыт других стран. По его словам, это распространенная ситуация.
«В Ирландии в какой-то момент собственниками 80% жилой недвижимости стало 15% взрослого населения. Другие не могли себе позволить. В Германии в некоторых регионах такая же история. И начался отток молодых людей в те места, где они могут зарабатывать, и при этом могут позволить себе купить недвижимость. Потом их было сложно обратно возвращать», — обратил внимание Сергей Самойленко.
