Как сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, в Татарстане с начала года ввели в эксплуатацию 3,06 млн кв. м жилья. Из них многоквартирное жилье составило более 873 тыс. кв. м. Порядка 30% от этого объема, особенно в Казани, по словам замминистра, приходится на так называемое элитное жилье. При этом классификация данного понятия, отметил он, как таковая отсутствует.
«Элитное жилье, в первую очередь, на мой взгляд, отличается своим расположением: его строят в самых шикарных зонах, в центре, на исторических территориях. В Казани, как правило, это Вахитовский район, в Набережных Челнах – Центральный район, микрорайон Новый город», — сказал Ильшат Гимаев, выступая на круглом столе, организованном РБК Татарстан.
Еще одна отличительная особенность элитных домов, по его словам, это небольшая этажность. Если в массовом сегменте в Казани могут строить дома до 40 этажей, то элитные поднимают не более чем на 7-9 этажей. Помимо этого, квартиры в элитных домах сдают в черновой отделке, так как собственники хотят сделать ремонт на свой вкус.
Среди особенностей элитного жилья Ильшат Гимаев также перечислил фасадные и планировочные решения, различные элементы для обеспечения комфорта жильцов, различные инновационные атрибуты, парковочные места и так далее. Впрочем, отметил он, все это можно найти и в комплексах комфорт-класса. Замминистра констатировал, что грани между классами жилья на данный момент стираются. Внешне жилые комплексы, что позиционируются как элитные, и те, что продаются как стандарт-класс, практически неразличимы. В массовом сегменте тоже обустраивают дворы без машин, проводят озеленение территории, оборудуют игровые зоны, безбарьерную среду и так далее.
Локация, стройматериалы, инфраструктура
Ведущий экономист по работе с банками компании «Комосстрой» Диляра Шакирова рассказала, что компания в элитном сегменте реализует проект клубного дома «КОМОС на Тукая», в котором будет всего 32 квартиры. Он располагается в непосредственной близости от озера Кабан. «Люди, которые хотят приобрести элитное жилье, в том числе хотят, чтобы у них были статусные соседи, и чтобы их было немного. Поэтому приватность очень важна. Второе – это центральный район города, где рядом с домом будут детсады, школы, театры. Рядом с нашим комплексом располагается новый театр им. Г. Камала», — рассказала она.
Среди критериев Диляра Шакирова назвала использование качественных строительных материалов, свободные планировки квартир, а также этажность. «В основном элитные дома являются малоэтажными, потому что жители хотят иметь приватную обстановку, обязательно – собственный паркинг. Также мы продумали коммерческие помещения: в нашем жилом комплексе будет ресторан», — рассказала она.
Коммерческий директор группы компаний «СМУ-88» Александр Жемков назвал использование качественных строительных материалов одним из трех столпов определения элитности жилья, два других – локация и высота потолков. Как он пояснил, со временем представление о том, каким стандартам должен соответствовать премиум сегмент жилья, меняется. На это влияют и развитие технологий, и разнообразие сервисов, и изменение образа жизни. Однако перечисленные признаки носят фундаментальный характер и почти не меняются.
В элитных домах, пояснил Александр Жемков, высота потолков должна превышать 3 м. А высотность домов – это, по его мнению, дело вкуса каждого человека.
«Однозначного ответа тут все-таки нет. Во-первых, все зависит от человека, потому что разные люди по-разному чувствуют себя на разной высоте. Во-вторых, это зависит от видовых характеристик, и очень сильно. В-третьих, от того, как сформирован сам жилой комплекс. Если говорить о нашем жилом комплексе «Яналиф», то мы специально использовали выбранную геометрию с «заваленными» стенами и небольшими террасами. Это дает жителям таких квартир ощущение неба над головой, а дому – определенное качество. Недостаток нижних этажей заключается в том, что жители чувствуют землю, слышат звуки улицы. У нас же нижние этажи за счет террас отступают от шума, но сохраняют видовые характеристики. На 5-6 этаже люди живут на уровне крон деревьев, связь с землей сохраняется, но шум уже не слышен. Что же касается 10-15 этажей, то оттуда открывается прекрасная панорама. Высотность – это дело вкуса», — рассказал Александр Жемков.
Говоря о локации, коммерческий директор группы компаний «СМУ-88» отметил, что раньше в Казани престижным считался Вахитовский район, потом к нему присоединился Ново-Савиновский. Сегодня же, благодаря тому, что качество городской среды в Казани становится все более равномерным, то и такие понятия, как безусловное преимущество какого-то конкретного района в скором времени могут потерять актуальность.
Премиальные проекты теперь появляются в тех локациях, которые раньше были пустырями или считались «ржавым поясом». В пример он привел территорию «Новая Портовая», где реализуется относящийся к элит-классу проект «Яналиф». Эта часть города за счет близости к Волге и реализации градостроительных планов по ее развитию в скором будущем станет одной из точек притяжения для горожан и туристов. К слову, эту тему недавно СМУ-88 обсуждали вместе с главным архитектором Казани Ильсияр Тухватуллиной и экспертами по туризму, ритейлу и коммерческой недвижимости на своей встрече с городскими сообществами.
«Раньше статус городской территории определяли близость к центрам деловой, досуговой и культурной активности. Чем ближе мы к концепции полицентричного города, чем больше функций получают территории за счет появления общественных пространств, точек досуга и ритейла, тем меньше рациональных оснований жить в каком-то конкретном районе. Хотя ментальная связь «центр города – это круто» будет еще сохраняться в сознании и служить основанием для выбора», — рассуждает Александр Жемков.
Центр центра
Директор по продажам и маркетингу специализированного застройщика «Заря» Айгюль Салахиева отметила, элитная недвижимость является специализацией организации. В центре Казани команда компании реализовала проект бизнес-центра класса А Urban, в который стремятся попасть топовые компании и куда сформирован обширный лист ожидания. Сейчас застройщик реализует проект по реновации территории кондитерской фабрики «Заря», которая пустовала с 2008 года. Концепцию разработало архитектурное бюро Bespoke Architects.
Многофункциональный комплекс «Заря» включает в себя коммерческие площади на первой линии, объединенные в общедоступный гастродворик, а также жилье, расположенное на дальней линии ЖК. По ее словам, при разработке проекта с учетом локации было необходимо обеспечить приватность для будущих жителей и создать новую точку притяжения для горожан и туристов. Такой подход позволил решить эти задачи.
Гастропространство спроектировано в духе татарского дворика, где в хорошую погоду можно будет посидеть на террасе. Также в коммерческих площадях расположатся рестораны, кафе, фитнес-центр, магазины и так далее. В частности, для жителей и гостей города появится кондитерская. В ней будут готовить торты, конфеты и другие деликатесы по мотивам фабрики «Заря».
«Заря» в формировании продуктового наполнения комплекса привлекла к управлению жилым комплексом российскую УК Sawatzky, обладающую большой международной экспертизой. Коммерческие площади были разработаны с участием международной девелоперской компании Hines, а архитекторы казанского архбюро Bespoke Architects органично вписали жилой комплекс в ландшафт и существующую городскую застройку. Застройщик «Зари» принял решение не продавать коммерческие площади, они останутся в собственности девелопера, что гарантирует будущим жильцам сервис, соответствующий премиальному уровню.
В целом, развитая инфраструктура, по ее словам, является необходимым атрибутом для проектов элитного класса. «Это центр центра. У нас была задача преобразовать данную территорию, сформировать красивое пространство, в том числе для тех людей, которые начинают знакомство с городом. Рядом, как вы знаете, пролегает дорога из аэропорта», — сказала Айгюль Салахиева.
Реализация проекта «Заря», отметила топ-менеджер, будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности не только Казани, но и региона в целом. «Капиталы и активное население стремятся переехать в комфортную среду, в том числе это, конечно же, Казань. А состоятельная публика переезжает в историческую центральную часть города», — отметила Айгюль Салахиева.
Критерии и характеристики
Коммерческий директор девелоперской компании «Авторы» Елена Фаттахова рассказала, что в портфель сейчас входят такие проекты, как «Авторы на Петербургской», «Авторы на Большой» и «Авторы на Годовикова». На инвестиционной стадии находятся еще, минимум, 3 проекта, в том числе в центре города – на улицах Астрономическая и Волкова.
Елена Фаттахова рассказала, что в 2019-2020 году спрос на жилье элит- и бизнес-класса был очень высок. «Была аудитория, которая была готова сразу приобретать такое жилье. Как только на рынке появлялся такой проект, покупателей не интересовала точная этажность, высота потолков и другие параметры, значение имели адрес, площадь лотов и стоимость. По такому принципу осуществлялись продажи. Большинство застройщиков, выводивших такие проекты, ведут деятельность до сих пор, и им очень сыграла на руку база клиентов, появившаяся в те годы», — сказала она.
Спрос на элитное жилье стимулировал предложение: на рынке в предыдущие 2 года появились новые предложения. По ее оценке, даже с поправкой на размытость границ между классами, доля элитного жилья приближается к 40% с учетом объектов, введенных в столице Татарстана в конце лета – начале осени текущего года. «Расти доля элитного жилья вряд ли будет. Скорее всего, она сохранится на текущем уровне. На рынке сейчас очень много проектов, а спрос глобально не растет. Все говорят о том, что продажи держатся на том же уровне, на ту же сумму, что и ранее, но разрыв уже заметен: на текущее количество проектов, объем продаж недостаточен. На крупных цифрах мы увидим спад через 3-4 месяца», — прогнозировала Елена Фаттахова.
Поскольку рынок является конкурентным, требования покупателей растут, качество продукта улучшается, и эта тенденция будет продолжаться. В целом же, рынок элитного жилья в столице Татарстана, проработав крепкую базу, набирает обороты.
«Рынок элитного жилья учится работать: застройщики учатся работать с требовательным клиентом, агентства недвижимости, которые зачастую признаются нам, что не умеют работать с этим сегментом, управляющие компании, которые не всегда могут действовать так, как это задумал застройщик, – вопросов много. На мой взгляд, в Казани сложилась положительная ситуация, когда клиент будет получать все лучший продукт. Рынок жилья сейчас сложный, все участники будут прокачиваться. Думаю, что итогом будет как раз-таки формирование отличительных характеристик элитного жилья, их определит клиент, который становится все более требовательным», — сказала Елена Фаттахова.
Исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова отметила, что на рынке недвижимости по-прежнему не устоялось жесткое определение элитной недвижимости. Зачастую к ней можно отнести все дома класса выше «бизнес», но при этом особая роль в элитной недвижимости уделяется месторасположению, внешним архитектурным решениям, безусловно – используемым строительным материалам и уровню предлагаемого сервиса.
Выбор локации для элитного жилья, по словам Латыповой, определяется индивидуальными предпочтениями будущих жителей. Значение имеет не только близость к ключевым административным учреждениям, но и возможность обеспечить тишину и безопасность территории. «В своих проектах мы уделяем этим вопросам особое внимание», — подчеркнула она.
В «Ак Барс Дом» считают, что премиум-жилье должно обеспечивать приватность, благодаря ограниченному количеству квартир, что особенно актуально для домов клубного формата. Ведь для активных жителей премиального сегмента очень важно иметь возможность восстановить баланс в уютной обстановке. «К примеру, в резиденции «М-И-Ф-Ы» на Патриса Лумумбы царит спокойствие, а виды на вечнозеленые ели напоминают о загородной жизни, что является поистине уникальным явлением для центральной части города. А вот улица Исхаки, несмотря на расположение около Казанского Кремля, является второстепенной и сохраняет атмосферу уединения вдали от туристических потоков. Это улица, известная своим размеренным ритмом, стала идеальным местом для создания нового жилого проекта», — сказала Латыпова.
Генеральный директор компании «КамаСтройИнвест» Эльвира Губайдуллина поделилась своим видением особенностей казанской элитной недвижимости, подчеркнув, что она отличается от аналогичных проектов в других городах. В портфель компании «КамаСтройИнвест» входят такие проекты: «Кастура Таун» из 7 домов в центре Казани, спроектированный по концепции Хосе Асебильо, бывшего главного архитектора Барселоны; «Нити» – жилой комплекс в историческом и культурном центре Казани на улице Калинина; «Риваят» у казанского порта, вдохновленный легендами исторической местности; проект «1712» на 1712-м километре Волги и квартал в стиле ар-деко «Оригана», который символизирует сочетание городской жизни и природного окружения; жилой комплекс «Главные роли», который располагается прямо возле Ометьевского леса. Также уже реализованный проект - элитный жилой комплекс «Альтура» на пересечении улиц Тельмана и Касаткина с видом на Кремль и Казанку.
По словам Эльвиры Губайдуллиной, казанские элитные проекты отличаются особым вниманием к локации. Это центральные районы, где соединяются доступность городской инфраструктуры, благоприятная экологическая обстановка и историческая значимость. Этажность таких домов, как правило, составляет 3-5 этажей, что обусловлено необходимостью сохранения архитектурного облика Казани и стремлением обеспечить комфорт для жителей. «В Москве, напротив, элитные проекты чаще представлены домами высотой 6–12 этажей, что связано с другой градостроительной спецификой», — уточнила она.
Еще одной особенностью казанской элитной недвижимости является низкая плотность застройки: на одном этаже располагается всего 2-4 квартиры, что обеспечивает приватность и уют.
Инфраструктура объектов также соответствует высокому классу. Закрытые дворы, подземные паркинги, зоны отдыха и коммерческие помещения создают комфортное пространство для жизни. Особое внимание уделяется архитектуре: использование уникальных дизайнерских решений и премиальных материалов формирует статус объектов. Высота потолков от 3 метров подчеркивает простор и элитарность жилья.
«Элитное жилье в Казани сочетает в себе современные стандарты комфорта и уважение к исторической среде, создавая исключительное качество жизни и обеспечивая приватность», — подчеркнула Эльвира Губайдуллина.
Выше и светлее
Все девелоперы, как и коммерческий директор СМУ-88, выделили высокие потолки в квартирах элитных жилых комплексов. Ведущий экономист по работе с банками компании «Комосстрой» Диляра Шакирова рассказала, что в проекте «КОМОС на Тукая» есть квартиры, где высота потолков достигает 5,365 м, в которых предусмотрен второй свет. Коммерческий директор девелоперской компании «Авторы» Елена Фаттахова сообщила, что в комплексе «Авторы на Большой» есть пентхаусы с потолками 4,5 м в самой верхней точке.
«Это скорее эксклюзивный вариант, как и большие террасы. Не могу сказать, что на высокие потолки повально большой спрос. Минимум – 3 м, все, что выше, уже не так критично. Но есть в бизнес-классе лоты с потолками 2,7 м, которые также востребованы у клиентов, поскольку первичное значение играет локация», — рассказала Елена Фаттахова.
Она добавила, что спрос в элитном сегменте есть как на проекты с малым количеством квартир, так и на многоквартирные. «На мой взгляд, не до конца закрыт вопрос относительно больших площадей. Есть клиенты, которые хотят видеть дома с малым количеством квартир площадью 150+. И как правило, клиент хочет их купить ближе к сдаче дома, поэтому застройщики по экономическим причинам их не выдают», — рассказала Елена Фаттахова.
Директор по продажам и маркетингу специализированного застройщика «Заря» Айгюль Салахиева отметила, что премиальный уровень жилья предполагает использование в квартирах инновационных технологических решений для комфортных условий проживания: вентиляция, кондиционирование, увлажнения воздуха и тд. Как правило, такие системы монтируют по потолку. В квартирах в комплексе «Заря» высота потолков составит от 3,2 м, что позволит реализовать все технологические задумки. «Кроме того, у нас есть квартиры с потолками более 4 м. Это уникальные штучные лоты с террасами, патио», — сообщила Айгюль Салахиева.
Доступ в «Зарю» будет осуществляться по Face ID, для жильцов разработают мобильное приложение, в котором можно будет решить все бытовые вопросы, в комплексе будут подогреваемые дорожки и многое другое для обеспечения комфорта резидентов.
Айгуль Латыпова из компании «Ак Барс Дом» высказала мнение, что в премиум-проектах ключевым аспектом становится особая атмосфера, так как в проектах высокого уровня люди платят не только за квадратные метры, но и за создаваемый уникальный образ жизни. И в этом случае девелопер уделяет внимание каждой детали, чтобы обеспечить должный уровень качества. Не последнее место в этом вопросе занимает создание естественного освещения и высота потолков. Так, в проекте «М-И-Ф-Ы» потолки высотой до 3,7 м, а увеличенные окна класса «делюкс» создают максимально светлое и наполненное воздухом пространство для жизни. В проекте «Дом на Исхаки» высота потолков достигает 4 м, а витражное остекление с нанонапылением не только наполняет пространство светом и теплом, но и улучшает шумоизоляцию.
«Хотелось бы отметить, что, квартиры с мансардами и высокие потолки в Доме на Исхаки создают идеальное творческое пространство, здесь даже можно устроить свою картинную галерею, а на террасах можно собираться за обсуждением новой театральной постановки с коллегами. Это очень подходит для творческой интеллигенции Казани, ведь в окрестностях располагаются многочисленные театры и насыщенная культурная жизнь центра города», — сообщила исполнительный директор «Ак Барс Дом».
Покупатели премиального сегмента, по словам Латыповой, предпочитают квартиры с террасами, и компания предусмотрела это в своих проектах. К примеру, в резиденции на Патриса Лумумбы, расположенной на территории 5 тыс. кв. метров, террасы задуманы не только для верхних пентхаусов с атмосферными видами, но и для квартир на других этажах, что создает уникальную атмосферу для жителей.
