Предприниматель развивается в строительном секторе – «СТС» построили более 1 тыс. объектов в России и за рубежом. В 2022 году, видя растущие перспективы рынка недвижимости Дубая, Омаров решает запустить новый проект – ZИМА Dubai. Сегодня агентство работает с топовыми застройщиками ОАЭ, а компетенции и пятимиллионная лояльная аудитория предпринимателя обеспечивает доступ к эксклюзивным проектам и скидкам от партнеров. Компания уже помогла с управлением, покупкой и продажей недвижимости в эмирате более 5 тыс. клиентам.
Цифры подсказывают, что перспектива иметь жилье на берегу Персидского залива прельщает многих: резидентство, налоговые льготы, безопасность и растущий интерес инвесторов со всего мира. За 2022 год только в Дубае было заключено более 97 тыс. сделок – почти на 60% больше, чем в 2021-ом. Курбан Омаров рассказал РБК Татарстан каким цифрами живет рынок в 2023 году и стоит ли вкладываться в восточную сказку.
— Как пришла идея открыть агентство недвижимости в Дубае и почему именно здесь?
— Я ездил в Дубай каждую зиму в течение последних 8 лет, наблюдал развитие эмирата и скрупулезно изучал вопрос покупки жилья здесь. В конечном итоге выбрал виллу в Damac Lagoons, остался доволен условиями и задумался над тем, чтобы открыть агентство недвижимости в Дубае и помогать таким же инвесторам. Мы стартовали в 2022 году вместе с моим партнером, у которого 16-летний опыт в сфере недвижимости здесь, в Дубае. Сегодня в нашей команде уже более 70 брокеров абсолютно разных национальностей и мы не ограничиваемся только российским рынком.
В 3-4 кварталах 2022 года россияне стали лидерами по покупке недвижимости в Дубае среди нерезидентов. Тогда повышенный интерес соотечественников в основном объяснялся релокацией и лояльностью ОАЭ. Что движет покупателями сегодня?
Среди ключевых причин: открытая экономика с активным сальдо и высоким уровнем жизни, отсутствие налогов, стабильный дирхам, безопасность и, конечно, стоимость недвижимости. Если сравнивать Дубай с мировыми мегаполисами — Гонконг, Лондон, Сингапур или Майами, он все еще уступает им в стоимости жилья. В Москве в топ локации на $1 млн можно приобрести элитную недвижимость площадью 46 кв. метров, в Сочи проект Монтера – 45, а в Дубае проект Мадинат Джумейра Ливинг — 132. Средний чек при этом составит $545 тыс., а стартовая цена за квартиру площадью в 40 кв. метров в спальном районе с развитой инфраструктурой — $130 тыс. В эту сумму будет включена отделка, меблировка и паркинг. Сегодня такие ценовые условия диктует высокая конкуренция застройщиков.
— С какой целью покупатели приобретают недвижимость в Дубае сегодня?
— Причины самые разные. Часть наших клиентов приобретает жилье в Дубае, чтобы получить визу резидента и переехать сюда на постоянное жительство — виза выдается на 2-10 лет в зависимости от стоимости жилья. Другие вкладывают деньги в недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду — пассивный доход от нее показывает в среднем 8% годовых. Третьи релоцируют бизнес, для которого здесь целый пакет налоговых льгот — при покупке недвижимости в Дубае оплачивается только 4% земельный налог. Каких-либо ежегодных взносов или налога на прибыль при перепродаже недвижимости — нет.
— Кого можно назвать основной аудиторией покупателей недвижимости в ОАЭ и кто чаще всего приобретает ее, кроме россиян?
— Ключевая аудитория – это инвесторы и экспаты. Последние занимают до 85% населения Дубая. Кроме россиян в пятерку среди нерезидентов входят британцы, индийцы,пакистанцы, итальянцы и французы. Покупатели из России предпочитают недвижимость у моря, но в целом тенденция популярных районов не меняется уже несколько лет: самые востребованные локации – Dubai Marina (прибрежный район), Business Bay Dubai (деловой центр) и Downtown Dubai (расположенный вокруг Бурдж Халифы).
— Как разнится стоимость в зависимости от района?
— Ближе к центру средняя стоимость квадратного метра – $4,5 тыс., в центре — $7.1 тыс., в прибрежных районах – $10 тыс., а в спальных – $3,5 тыс. Конечная стоимость зависит от площади жилья и его класса. В спальном районе можно приобрести квартиру площадью 90 кв. метров за $350 тыс., элитный таунхаус обойдется в $600 тыс., вилла – $1,5 млн., пентхаус – $5 млн. И все эти инвестиции можно очень быстро окупить. Так, в декабре 2022 года наш клиент приобрел недвижимость в проекте Bluewaters Bay за $721 тыс., оплатив 24% от суммы в качестве первоначального взноса ($173 тыс.). Через 4 месяца мы перепродали квартиру на 21% дороже первоначальной стоимости. Чистая прибыль составила $155 тыс. на $173 тыс., 89% – возврат инвестиции.
Еще один знаковый кейс – лот в низкобюджетной локации «Аль Фуржан» в шаговой доступности от метро. Наш клиент приобрел студию площадью 38 кв.метров Westwood за $127 тыс. долларов. Первоначальный взнос составил $49 тыс. долларов, а агентству удалось перепродать квартиру за $157 тыс долларов — возврат инвестиций за 8 месяцев составил 61%. Конечно, не все локации показывают такие результаты, поэтому, при выборе конкретного объекта так важно убедиться в правильности решения, в том числе при поддержке опытного брокера, который специализируется на флиппинге.
— Если потенциальный покупатель определился с районом, какие способы покупки ему доступны?
— Резиденты эмиратов могут приобрести жилье в ипотеку. Ставка сегодня в среднем 4,5-5% годовых, для сравнения аренда — 8% годовых. Все проекты на первичном рынке доступны с беспроцентной рассрочкой от 3,5 до 8 лет. Существует также рассрочка до окончания строительства и после завершения проекта, которую можно покрывать арендой. Для покупки недвижимости понадобится первоначальный взнос от 14% до 24% в зависимости от проекта, который можно внести несколькими способами: наличными, SWIFT-переводом, криптовалютой или чеком. При наличии карты не российского банка есть возможность оплаты по ссылке – в этом случае средства переводятся напрямую на эскроу аккаунт застройщика.
— Все перечисленные варианты безопасны для инвестора?
— Безопасность сделки прежде всего обеспечивает государство. Договор составляется на сайте земельного департамента — как в случае купли-продажи, так и аренды. Если говорить о застройщиках, то недвижимость приобретается через эскроу-аккаунт, который также контролируется властями. К слову, все крупные проекты разрабатывают государственные или полугосударственные компании. Например, EMAAR Properties – инвестиционная компания, основанная в ОАЭ в 1997 году, на 30% принадлежит государству, на 70% – ЗАО. Этот застройщик возводит 70% от всех строящихся объектов в ОАЭ.
— На рынке Дубая наиболее популярно первичное или вторичное жилье?
— Первичное жилье покупают на 10% чаще, чем вторичное. В июле 2023 года на рынке зафиксировали более 11,1 тыс. транзакций, из которых 6,2 тыс. пришлось на новое жилье. Доля ипотечных сделок в общем объеме занимает 20%, для сравнения в России этот показатель – почти 70%.
— Если ваш клиент находится в России и пока не планирует приезжать в Дубай, как он может приобрести недвижимость?
— Купить жилье в Дубае можно из любой точки мира – самостоятельно у застройщика, погрузившись во все процессы, или через агентство. При работе с брокером на старте необходимо выбрать строительную компанию и проект, выслать данные загранпаспорта, после чего агентство забронирует выбранный объект. Клиент оплачивает первоначальный взнос, получает договор купли-продажи (SPA), который также направляется на регистрацию в земельный департамент. После этого оформляется свидетельство о госрегистрации и покупатель становится собственником недвижимости. После завершения строительства происходит стандартная схема приемки квартиры, получения ключей и свидетельства о госрегистрации завершенного строительства.
— Как меняется схема покупки, если лот – это квартира на вторичном рынке?
— В этом случае составляется контракт F на сайте земельного департамента. Мы получаем разрешение на перепродажу от застройщика – документ называется NOC. Затем выходим на сделку в Trustee Office (местный нотариус). Клиент может присутствовать при оформлении бумаг, а может выписать доверенность и тогда необходимой рутиной займется брокер. Все процессы максимально автоматизированы, поэтому для удобства свидетельство о госрегистрации собственности придет клиенту на почту.
При помощи опытного брокера покупка недвижимости за рубежом значительно упрощается. В нашем случае это не просто отсутствие языкового барьера и помощь в документации – мы помогаем принять квартиру, выбрать дизайн-проект, решить вопрос с меблировкой, получением визы и открытием счета в банке. Сегодняшний рынок — рынок продавца, поскольку спрос превышает предложение. Из-за этого самые ликвидные объекты продаются буквально в первый день старта продаж. У нас же есть возможность узнать о старте заранее, забронировать лучшие варианты и получить скидки. Яркий пример – сотрудничество с застройщиком Meraas, который предлагает для наших клиентов особые условия. Мы участвуем в закрытых показах и можем предложить клиентам самые лучшие варианты.
— Что можно сказать о перспективах рынка?
Мы уверены, что интерес россиян к недвижимости в Дубае сохранится. Этот эмират активно застраивается последние 25 лет: застройщики выводят на рынок новые объекты, отечественные компании открывают филиалы, население Дубая постоянно растет, в чем прежде всего заинтересованы власти. В этом году я нахожусь здесь и наблюдаю, насколько рынок активен. С удовольствием лично показываю объекты нашим клиентам и работаю над тем, чтобы не просто продавать квартиры, а создать настоящий клуб инвесторов – комьюнити, объединяющее людей, которые мыслят за рамками привычного.
Курбан Омаров – российский бизнесмен и популярный блогер, внук Героя СССР Магомета Гаджиева. Мать Курбана – Шуанет Гаджиева, отец – Омар Омаров – заслуженный строитель Российской Федерации.
Курбан Омаров закончил с отличием общеобразовательную школу в Кембридже, Великобритания, и получил высшее образование в Национальном исследовательском Московском государственном строительном университете, факультет Менеджмента и строительства.
Он был автором интернет-реалити-шоу «Там, где рождаются мужчины», а также создал канал «Отец» на YouTube. Сегодня в его основном блоге 5,3 млн подписчиков в Инстаграм, а охват неподписанных пользователей составляет 3 млн. В 2019 году выпустил книгу «Откровения мужчины. О том, что может не понравиться женщинам», в 2020-ом — курсы, с помощью которых монетизировал свой опыт построения идеальной семьи.
Реклама. ООО «33 квадратных метра». erid: Kra23tsy6