Ведущие федеральные девелоперы активно выходят на региональные рынки. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), десятка крупнейших девелоперов на 1 июня 2023 года возводит 20,79 млн кв. м жилья (19,02% от объема текущего строительства всех застройщиков России). Максимальное количество регионов присутствия у московской компании «Пик» - 14, на втором месте - петербургская Группа «Эталон» с 8 регионами. По каким принципам строится региональная экспансия крупнейших девелоперов, и что она приносит в регионы — в материале РБК+.
«Мы оцениваем потенциал»
Как отметил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, застройщики стремятся на те рынки, для которых характерен высокий спрос. Также учитывается комплекс институциональных факторов. Например, по его словам, федеральные компании почти не представлены на рынке Сочи, где сложно работать в силу местной специфики регулирования отрасли.
«В первую очередь нам интересны крупные региональные центры, города-миллионники с развитым рынком недвижимости, где есть платежеспособный спрос на наш продукт. Прежде чем прийти в новый регион, мы оцениваем не столько текущее его состояние, сколько его потенциал и перспективы развития», - поделилась, в свою очередь, вице-президент по продажам и маркетингу Группы «Эталон» Ленария Хасиятуллина.
Среди региональных рынков, которые интересны застройщикам Москвы и Санкт-Петербурга, Алексей Попов выделил Калининградскую и Тюменскую области, города-миллионники с большим потенциалом спроса - Казань, Екатеринбург, Владивосток, а также области, граничащие с Московской - прежде всего, Калужскую и Ярославскую.
Казань: активность покупателей как магнит для девелоперов
В частности, как рассказал директор федеральной компании «Этажи» в Казани Марат Галлямов, на рынке строительства в Казани еще 3-4 года назад присутствовал только один не местный девелопер, а сейчас их 4. На данный момент, по его оценке, местные девелоперы занимают около 80% строительного рынка в Казани, причем четыре крупнейших из них обеспечивают порядка 50% всего объема строительства жилья. Оставшиеся 20% застройки — это проекты девелоперов из других регионов.
Данные Циан несколько отличаются, однако показывают схожую динамику. По сведениям Алексея Попова, сейчас в активной реализации в Казани представлено более 30 ЖК с суммарной площадью квартир порядка 1,11 млн кв. м. Из них 184 тыс. кв. м (17%) приходится на проекты федеральных застройщиков («Пик», Группа «Эталон», «Садовое кольцо»). Еще порядка 7% рынка сейчас приходится на застройщиков из соседних регионов - «Спектр М» (из Марий-Эл), «Комос» и «Зардон групп» (из Удмуртской республики). При этом в середине прошлого года доля внешних игроков на рынке новостроек Казани была ниже (11%). На обозначенные выше компании приходилось 163 тыс. кв. м из 1,54 млн кв. м в активной реализации.
«Все дело в привлекательности рынка, в части хорошей покупательской активности и относительно высокой продажной цены объектов», - назвал Марат Галлямов причины растущего интереса «федералов» к столице Татарстана.
«Казань - центр одного из самых богатых регионов РФ с диверсифицированной экономикой. Среди городов-миллионников по степени привлекательности для межрегиональных миграций столица Татарстана сопоставима лишь с Екатеринбургом, Краснодаром и Новосибирском. По сравнению с другими городами-миллионниками Казань выделяется высоким качеством городской среды, разнообразной культурной жизнью, в последние годы - стала еще и одним из ключевых центров внутреннего туризма», - добавил, в свою очередь, Алексей Попов.
Спрос на рынке Казани, по оценке Циан, по абсолютным показателям находится в середине рейтинга городов-миллионников. В 2022 году здесь было зарегистрировано порядка 6,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это в 12 раз меньше, чем в Москве (что примерно соответствует соотношению по численности населения). Марат Галлямов добавил, что спрос на новостройки за последние несколько месяцев снизился в пределах 15-20%, при этом объем предложения сохраняется стабильным. «Фактически в процессе строительства сейчас находится порядка 1,2 млн кв. м жилой площади, то есть на каждого жителя Казани сейчас приходится 1-1,1 кв. м строящегося жилья, что говорит об умеренной девелоперской активности», - оценил Галлямов.
Новые подходы и развитие рынка
Для крупных девелоперов расширение географии — это важный пункт стратегии развития. «К масштабной экспансии в регионы мы приступили в 2021 году, объявив о выходе в Омск и Новосибирскую область. А в 2022 году компания существенно расширила свою географию, начав реализацию проектов в Екатеринбурге и Тюмени», - комментирует Ленария Хасиятуллина. В том же 2022 году Группа приобрела российский бизнес финского застройщика «ЮИТ», покинувшего Россию, и добавила в свой портфель проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Москве, Петербурге, а также Казани, выйдя на второе место по числу регионов присутствия среди крупных девелоперов России (по данным ЕРЗ).
По словам Ленарии Хасиятуллиной, в настоящее время региональный портфель Группы «Эталон» включает как точечные, так и масштабные проекты. В частности, в Омске девелопер строит жилой квартал «Зеленая Река», в основе которого лежит концепция «15-минутного города». На юге Екатеринбурга Группа «Эталон» в качестве мастер-девелопера возводит новую очередь жилого района Солнечный, а также продолжает реализацию четырех точечных проектов концерна «ЮИТ». Осенью 2022 года Группа «Эталон» начала реализацию новых объектов, объединенных зонтичным брендом «Счастье». В октябре стартовали продажи ЖК «Счастье в Казани», а в ноябре «Счастья в Тюмени». Все эти проекты были номинированы на федеральную премию Urban Awards.
Для покупателей это означает больший выбор планировочных решений и инструментов приобретения жилья. Для региональных рынков, в целом, присутствие федеральных девелоперов также дает определенные преимущества. «Приход новых игроков — это всегда развитие для рынка, поскольку они привносят новые подходы к продажам, к управлению бизнес-процессам, взаимодействию с партнерами и создают дополнительную конкуренцию», - заключил Марат Галлямов.