Антон Агапов, Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S
Этот год стал настоящей проверкой на прочность для всех сегментов коммерческой недвижимости. В бизнес-центрах растет уровень вакансии: арендаторы оптимизируют занимаемые площади, переводя сотрудников на удаленку. Ритейлеры сворачивают программы развития на фоне сокращения выручки из-за снижения покупательной способности россиян. В такой ситуации целесообразность строительства новых офисных, торговых и складских объектов вызывает справедливые сомнения.
Девелоперы вынуждены либо замораживать запланированные ранее проекты, либо кардинально пересматривать их концепцию, адаптируя к новым реалиям рынка. Но можно ли в сегодняшних условиях неопределенности запустить проект, который будет гарантированно востребован к моменту своего завершения и обеспечит понятные сроки окупаемости инвестиций? Опыт нашей компании говорит, что это возможно. Если обратить внимание на новый формат недвижимости – сервисные апартаменты.
Быстро растущий сегмент
Рынок сервисных апартаментов начал развиваться в России почти 10 лет назад. Управляющая компания YE’S была создана в 2011 году для реализации одного из первых в стране подобных проектов. Сегодня сеть YE’S включает шесть объектов на разных стадиях готовности с общим номерным фондом свыше 5 тысяч юнитов. Наблюдая за развитием сегмента с момента его зарождения, можем сказать, что сервисные апартаменты уже доказали свою высокую востребованность со стороны как девелоперов, так и конечного потребителя: покупателя и арендатора. Именно поэтому Москва и Санкт-Петербург переживают сейчас настоящий бум развития этого формата недвижимости.
В других российских регионах он пока представлен слабо. Хотя, по нашим оценкам, во многих городах-миллионниках уже сформировался отложенный спрос, так что успешность первых региональных проектов в сегменте сервисных апартаментов не вызывает сомнений. Мы видим, что те факторы, которые обеспечили апарт-отелям высокую востребованность в обеих столицах, сегодня в полной мере присутствуют и в регионах.
События этого года дали ощутимый импульс развитию внутреннего туризма. Нет сомнений, что крупные города с насыщенной исторической и культурной составляющей, а Казань, безусловно, относится к их числу, будут и дальше привлекать туристов, причем не только российских. Кроме того, с каждым годом растет внутренняя миграция. Активное развитие в Татарстане новых образовательных центров, современных наукоемких производств привлекает в столицу региона тысячи студентов, а также трудовые ресурсы со всей России.
Апарт-отели открывают новые возможности для размещения всех категорий гостей города. Основное преимущество формата – вариативность длительности проживания: от одного дня до нескольких лет. При этом комплекс сервисных апартаментов предполагает домашний комфорт: номера-студии полностью меблированы, оснащены техникой, посудой и текстилем, в каждом предусмотрен кухонный блок. Коммерческая инфраструктура апарт-отеля включает рестораны, спортзалы, детские площадки, коворкинги и многое другое. Постояльцы получают гостиничный сервис при доступной цене аренды.
Выгодная альтернатива привычным форматам
Сервисные апартаменты – оптимальная альтернатива и арендным квартирам, и классическими отелями. Ведь жить несколько месяцев в гостиничном номере неудобно и достаточно дорого, а снять квартиру в жилом фонде на недолгий срок непросто, к тому же такие предложения часто не отвечают требованиям по безопасности и комфорту. Кроме того, крупные компании предпочитают размещать своих иногородних сотрудников с официальным оформлением документов. В условиях «серого» рынка аренды это не всегда возможно, сервисные апартаменты предлагают «белую» аренду, привлекая тем самым предприятия и организации в качестве крупных арендаторов. В апарт-отелях сети YE’S порядка 50% контрактов приходится именно на долю корпоративных клиентов.
Сочетание долгосрочной и краткосрочной аренды обеспечивает равномерную загрузку номерного фонда в течение всего года и практически нивелирует сезонность. Например, до пандемии загрузка объектов сети YE’S колебалась от 84 до 100%, что для гостиничного рынка является очень высоким показателем. И даже в период локдауна апарт-отели оказались наиболее устойчивым сегментом – загрузка наших объектов с марта по июнь не опускалась ниже 65%.
Кто зарабатывает на апартаментах?
Еще одна особенность формата – инвестиционная составляющая. Именно она обеспечивает высокий спрос со стороны покупателей апартаментов еще на стадии реализации. Например, все юниты апарт-отеля YE`S Marata в Санкт-Петербурге были распроданы еще до получения акта ввода в эксплуатацию. Апартаменты YE`S Botanica в Москве со вводом в конце 2020 г. выкуплены на 82%, в апарт-отеле YE`S Technopark, который вводится в 2021 г., – на 94%. Следует отметить, что объемы продаж не снижались и на фоне коронакризиса: нестабильная экономическая ситуации, падение курса рубля и снижение банковских ставок только подогрели интерес к недвижимости как к надежному инструменту инвестиций. География сделок не ограничивается Москвой и Петербургом. Каждый шестой покупатель – житель одного из российских регионов, где спрос на понятные инвестиционные продукты уже сформировался, но адекватное предложение пока отсутствует.
Интерес инвесторов понятен – при условии профессионального управления апарт-отелем доходность от сдачи апартаментов в аренду достигает 10%, что практически в два раза выше текущих ставок по депозитам. Экспертиза управляющей компании определяет успех апарт-отеля. Именно команда УК отвечает за загрузку апартаментов: гибкую ротацию краткосрочных и долгосрочных размещений, работу с корпоративными клиентами и с сайтами-агрегаторами гостиничных услуг. УК решает вопросы эксплуатации: уборки, ремонта, оплаты КУ, а также обеспечивает постояльцам апарт-отеля гостиничный сервис высокого уровня.
Как построить успешный апарт-отель в своем городе?
Управляющая компания YE’S – первый российский профессиональный оператор сервисных апартаментов. За 9 лет работы мы разработали и реализовали собственные технические и операционные стандарты, сочетающие международные требования и специфику рынка России. Бренд YE’S зарекомендовал себя на рынке, не только в России, но и за ее пределами. В строящемся апарт-отеле в Казахстане 15% сделок приходится на долю покупателей из России, которые приобрели апартаменты без просмотра, понимая качество продукта и сервиса.
Видя востребованность формата, мы запустили франшизу по строительству и реализации апарт-отелей в российских регионах. Мы предлагаем региональным девелоперам с участками под коммерческую застройку свою экспертизу, сильный бренд и отлаженные бизнес-процессы, которые уже обеспечили отличные финансовые показатели пяти нашим проектам. Объект, реализуемый франчайзи, будет работать под брендом YE’S. Наша управляющая компания возьмет на себя сопровождение проекта на всех этапах реализации, а после ввода в эксплуатацию займется его управлением. Стоимость франшизы для девелопера исчисляется процентом выручки от продаж площадей комплекса.
При поиске партнеров для нас приоритетны активно развивающиеся региональные центры, в том числе Казань. Инвесторы из Республики Татарстан уже покупают апартаменты YE’S в Москве и Петербурге, поскольку в регионах подобных инвестиционных продуктов пока нет. Мы видим возможности даже в нынешней ситуации неопределенности и уверены, что рынок недвижимости Казани готов к изменениям и к новым форматам.
ООО «ЛЕНДГРАНД» (YE’S Marata), ООО «ПИОНЕР-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (YE’S Тechnopark), ООО «БОТАНИЧЕСКИЙ САД» (YE’S Botanica), проектные декларации объектов на https://spb.yesapart.ru , https://yestechnopark.ru , https://yesbotsad.ru
На правах рекламы