В министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ прошел круглый стол РБК Татарстан на тему «Квартира в одни руки: как рынок жилья отреагировал на изменения в семейной ипотеке». В республике меняется рынок жилья из-за ужесточения льготной программы, но становятся более востребованными альтернативные методы покупки, отмечают застройщики.
Эти изменения влияют как на срок принятия решения, так и выбор квартиры – жители Татарстана проявляют больший интерес к компактным квартирам, им нужно больше комнат при примерно той же площади. В то же время запросы на качество самих жилых комплексов растут.
Семейная ипотека
В Татарстане в январе-мае, по данным Центробанка, выдали ипотек на сумму порядка 59 млрд руб. Из них 26 млрд жители республики получили по договорам долевого участия (ДДУ). Об этом на круглом столе РБК Татарстан с участием застройщиков сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев. Количество договоров на 46% превышает прошлогодний показатель, долевого участия – на 9%.
«По объему в рублях мы идем превышением на 50%, по ДДУ – на 13%. Татарстан является интересным регионом для всех застройщиков. К нам зашли порядка шести крупных компаний. Их доля в этих показателях также присутствует», — сказал Гимаев.
Пока нераспроданность жилья в Татарстане составляет 35% от общего количества квартир. Это среднее значение по России.
В программе семейной ипотеки с 1 февраля заработало правило «одна семья – один льготный кредит», теперь супруги обязаны выступать созаемщиками по договору. Это отразилось на покупках жилья, в частности, лишило семьи возможности получать ипотеку для улучшения жилищных условий, если заем уже был получен ранее.
«Изменения в семейной ипотеке с начала года, на наш взгляд – это ухудшение, если быть точнее, ужесточение. Сейчас все больше и больше клиентов, которые в 2024-2025 годах приобретали небольшую студию, уже, к сожалению, не могут себе позволить взять новое жилье на второго супруга. Это помогло бы им купить, например, двухкомнатную квартиру или просто увеличить площадь. На мой взгляд, это сказывается на цифрах действительно негативно», — считает коммерческий директор компании «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев.
Тем не менее, семейная ипотека остается одним из ключевых инструментов для новостроек. В «#Суварстроит» доля льготного продукта в продажах составляет порядка 70%.
Объемы семейной ипотеки примерно совпадают у разных застройщиков. Коммерческий директор ГК «ТОЧНО» в Республике Татарстан Антон Игошин сообщил, что по итогам первого полугодия льготная программа составляет порядка 66%, рассрочка – 22%, еще 12% – иные способы покупки.
«Доля рассрочки постепенно снижается. В прошлом году на старте продаж, клиенты активно выбирали этот инструмент, поскольку он был привлекательным, в том числе за счет срока более двух лет. Сейчас срок сократился до одного года, и для покупателей это уже менее интересно. При этом в ближайшее время мы приступим к третьему этапу строительства ЖК – рассрочка вновь может стать более востребованным инструментом, поскольку срок ее действия увеличится», — рассказал Игошин.
Покупателю проще воспользоваться семейной ипотекой, с этим финансовым инструментом он быстрее выходит на сделку, отметила заместитель генерального директора «Комосстрой» Ольга Москаленко. Но остается большой пул клиентов, которые хотят купить жилье, но не всегда могут позволить себе это.
«Сам подход к покупке меняется. Если год назад решение купить квартиру принималось быстро, чтобы успеть воспользоваться господдержкой, то сейчас человек идет по другому сценарию. Он сначала оценивает свои возможности и уже потом подбирает финансовые инструменты покупки. Кто-то идет в сторону увеличения первоначального взноса, в том числе за счет продажи своей квартиры на вторичном рынке. Соответственно, сделка может немного сдвигаться по срокам. Есть клиенты, которым требуется от года до полутора лет, чтобы спокойно подготовиться к покупке», — сказала Москаленко.
Спрос перед изменениями
Предполагалось, что в программе 1 июля произойдут некоторые изменения, но их перенесли на октябрь. По данным некоторых застройщиков, это побудило покупателей «запрыгнуть в последний вагон».
«Июнь для нас действительно оказался очень активным: мы почувствовали заметный рост спроса. Особенно это было видно в последние три недели месяца – обращений стало значительно больше, клиенты стремились успеть оформить покупку на текущих условиях. Кроме того, десять покупателей приняли решение перейти с рассрочки на ипотеку. Изменения по семейной ипотеке отложены до 1 октября, но очевидно, что корректировки в программе все равно произойдут. Поэтому для многих клиентов принципиально не ждать сентября, а зафиксировать условия уже сейчас», — отметил Игошин.
Спрос был меньше, чем в декабре-январе – в преддверии изменений 1 февраля. Тем не менее, в июне было на 80% больше сделок, чем в мае. В сравнении с апрелем – на 75%.
«По объему поступлений на эскроу-счета мы также видим положительную динамику: к маю прирост составил 70%, к апрелю – 60%. При этом часть спроса перешла на июль, поскольку не все сделки по техническим причинам удалось завершить до конца июня. Видим, что активность покупателей сохраняется: клиенты продолжают приходить на встречи, интерес к проекту высокий, в первые дни месяца уже были новые бронирования. В этом нам, конечно, во многом помогает «Витрина», — сообщил Игошин.
Идея «Витрины проектов» зародилась более года назад по инициативе владельца «ТОЧНО» Николая Амосова. Ее задача – показать ЖК еще до завершения строительства в реальном формате: с благоустроенными дворами, готовыми фасадами, архитектурной подсветкой и обустроенными общественными зонами. Инициатива прошла путь от амбициозной концепции до стратегического инструмента, который сегодня меняет подход «ТОЧНО» к строительству уже в 9 регионах страны.
«Для нас «Витрина проектов» – не просто демонстрационный формат, а важный фактор внутренней эффективности, который повышает прозрачность строительства, усиливает доверие клиентов и помогает им увидеть качество продукта еще до ввода объекта в эксплуатацию. Покупатель получает возможность не по рендерам, а в реальном пространстве оценить архитектуру, благоустройство, отделку, общественные зоны и атмосферу будущего жилого комплекса. На примере ЖК
«Васильевский остров», где готовность «витрины» — литера №17 — сегодня составляет 100%, мы видим, что такой подход становится драйвером продаж и задает более высокий стандарт коммуникации с рынком», — отметил Антон Игошин.
Абдулхаев также рассказал об ажиотаже, в последние недели заключили очень большое число сделок. «В ожидании ужесточения июнь был одним из самых активных месяцев с декабря. Мы даже просили, уведомляли клиентов, покупающих за наличные, проводить все оформления с 1 июля», — отметил он.
В компании «Комосстрой» ажиотажа не наблюдали, сказала Москаленко. Последний месяц показал, что люди стали спокойнее. Повышение спроса в преддверии изменений – очень скоротечная история.
«Мы увидели реализацию того спроса, который уже был сформирован. Многие успели продать свое жилье, чтобы сформировать первоначальный взнос и воспользоваться действующими условиями семейной ипотеки. Но какого-то массового ажиотажа перед изменениями не было», — пояснила она.
Срок принятия решения вырос в том числе из-за изменений 1 февраля. Сейчас клиент хочет выбрать «ту самую единственную» квартиру, чтобы не проиграть в перспективе ближайших двух-трех лет, заявил Абдулхаев.
Премиум-сегмент и другие варианты покупки
Коммерческий директор девелоперской компании «Авторы» Елена Фаттахова подтвердила, что в комфорт-классе наблюдалось увеличение спроса и количества сделок, но ажиотажа не было. «Это накопленный спрос – человек долго принимает решение и покупает после какого-то триггера, например, продажи своей вторички», — сказала она.
Число покупок в премиум-сегменте почти всегда стабильно. Если в зависимости от месяца иногда могут быть перекосы, то в рамках квартальной статистики цифры примерно одинаковы.
«В плане семейной ипотеки влияет то, что у нас высокая стадия готовности проектов. Это говорит о том, что рассрочка становится менее интересной. А в целом для нашего сегмента это самый рабочий инструмент в начале, середине проекта. Сейчас рассрочка уже менее интересна, и семейная ипотека имеет место быть», — сообщила Фаттахова.
Коммерческий директор федерального девелопера Barkli, руководитель проекта «Резиденция ДАН» в Казани Анна Абрамова отметила, что в премиум-сегменте наличная оплата по‑прежнему занимает значительную долю, многие покупатели предпочитают закрыть сделку быстро и без зависимостей. При этом в последнее время выросла доля комбинированных способов оплаты.
«Появился и новый тренд: возможность интеграции с банковскими программами или программами рассрочек – это делает проект одновременно и жилым решением, и устойчивым активом», — сказала Абрамова.
Barkli работает на рынке премиальной недвижимости с 1993 года и за это время накопил серьезную экспертизу в разработке и реализации проектов в центральных локациях Москвы. Компания позиционирует себя именно в премиум‑сегменте — и, кроме столицы, единственным регионом ее присутствия на сегодняшний день является Татарстан, город Казань. Резиденция DАН — флагманский проект Barkli в Казани и единственный объект компании в регионе. Это камерный премиум‑комплекс в историческом районе Суконной слободы.
На практике застройщик видит одновременно «чистые» наличные сделки, сделки с ипотечной долей у обеспеченных клиентов. И все чаще используются комбинированные схемы, где одна часть средств – наличные, а вторая – кредит или рассрочка (отсрочка). Ипотеку используют те, кто покупает жилье в качестве инвестиций.
В премиум-сегменте необходимо сохранять привлекательность для покупателей с наличными и одновременно развивать банковские партнерства и схемы рассрочки, чтобы оптимизировать структуру финансирования проекта и улучшать условия сделки для покупателя.
По словам Москаленко, рассрочка сегодня остается хорошим инструментом, который используют многие девелоперы. Но она требует взвешенного подхода как со стороны застройщика, так и со стороны покупателя. Тем не менее, люди начали гораздо спокойнее относиться ко всем акциям застройщиков.
Альтернативным инструментом льготной программы в будущем может послужить рыночная ипотека, отметил Абдулхаев. Но сейчас на рынке наблюдается средняя ставка в 17,5%. Для сегментов комфорт и комфорт плюс это требует очень больших финансовых затрат семейного бюджета, и не каждый к этому готов.
«Конечно, застройщики со своей стороны субсидируют данные программы, то есть сейчас можно получить ставку 6% на первые два года. Но это краткосрочное спасение, которое за собой повлечет удорожание квадратного метра. Комиссии банков в среднем составляют 15% от суммы кредита, чтобы на весь срок ипотека была 12%. Очень приличная сумма выходит» — сказал Абдулхаев.
Какие квартиры покупают
Столица республики остается интересной для девелоперов, в регионе сформированы хорошие условия для реализации проектов.
«Казань привлекает девелоперов потому, что здесь совпадают все важные факторы: устойчивый зрелый спрос на качественное жилье, активное развитие инфраструктуры и удобная логистика, а международные события повышают приток людей и бизнеса. Город стабилен экономически, в нем много успешных компаний и квалифицированных специалистов, а банки и партнеры готовы финансировать серьезные проекты. Внедрять проекты здесь – это расчет на долгую перспективу: ликвидность, рост стоимости и удобство жизни для будущих покупателей», — отметила коммерческий директор федерального девелопера Barkli, руководитель проекта «Резиденция ДАН» в Казани Анна Абрамова.
В частности, значение имеют и социальные объекты. Коммерческий директор компании «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев рассказал, что в микрорайоне «Суварово» приступили к строительству учебного заведения. Его очень не хватало, и это повлияло на интерес покупателей.
Проект микрорайона продолжают развивать. В частности, там реализуют третью очередь ЖК «Станция спортивная», а также создают торговый центр в ЖК «Южный парк», который сдадут в этом году. Кроме того, в Казани строят ЖК «Батталовский», проект реализуют в три очереди.
«Мы обратили внимание, что спрос плавно перетекает с однушек на более просторные площади, либо компактные евродвушки, чтобы семье было более комфортно находиться в этих же квадратных метрах. Еще у нас очень активный спрос квартиры с дизайнерским ремонтом. Квартиры берут и с ним, и в предчистовой отделке. Кто-то видит будущую квартиру как чистый холст для создания с нуля, а кому-то нужно готовое решение», — сообщил Абдулхаев.
Сейчас покупателям интересны компактные квартиры в 50 кв. м в формате евротрешки. Это замена двухкомнатного жилья.
Все чаще клиенты выбирают планировки евро формата, где основной комнатой становится кухня-гостиная, есть родительская и детская спальня. Важно отметить, что в этой площади уже появляются 2 санузла и предусмотрены гардеробные для комфортного хранения, что становится альтернативой кладовой.
Сегодня покупатели меняют мнение о размерах объектов, студии стали приобретать меньше, перешли к однокомнатным, двухкомнатным квартирам, отметила коммерческий директор девелоперской компании «Авторы» Елена Фаттахова. Увеличивается спрос на компактные объекты с большим количеством комнат. При этом некоторые клиенты заинтересованы в покупке сразу нескольких квартир.
«У нас не было сделок по покупке жилья этажами, но желающих очень много. В чем сложность? Проектов мало, и уже на старте выкупают квартиры, не всегда получается сложить общую картинку. Запросы были, но насколько это был реальный спрос и готовность купить, сложно сказать. Более частый сценарий при желании приобрести площадь больше – диверсификация в разные проекты, например, 1-комнатная в доме «Авторы на Петербургской» и 2-комнатная в доме «Авторы на Астрономической», — сообщила Фаттахова.
Кроме того, сегодня стирается грань между покупкой для проживания или инвестиций. Даже приобретая квартиру премиум-класса для себя, человек одновременно смотрит и на то, как будет расти стоимость.
Тренд на изменение площади жилья наблюдается практически во всех сегментах рынка. Меняются и сами требования покупателей к новым проектам, считает заместитель генерального директора «Комосстрой» Ольга Москаленко.
«Кто-то осознанно выбирает меньшую площадь – хотели двухкомнатную квартиру, но понимают, что к таким платежам не готовы, поэтому выбрали двухкомнатную евро – с кухней-гостиной, с одной спальней, санузлом и гардеробной. То есть чуть меньше по площади, но при этом с сохранением функциональности», — отметила Москаленко.
По ее словам, покупатели очень внимательно относятся к тому, что находится за пределами квартиры. Понятие собственного жилья стало намного шире. Люди обращают внимание на холлы, архитектуру дома, благоустройство, озеленение, общественные пространства, смотрят, есть ли рядом парк, где можно провести вечер или погулять с собакой.
По словам Москаленко, именно эти изменения в ожиданиях покупателей легли в основу концепции их жилого комплекса «ПаркМаяк». При разработке проекта они уделили внимание не только самим домам, но и тому, какой будет жизнь вокруг них. Ведь для покупателя важно понимать, какой станет территория, где ему предстоит жить долгие годы.
Покупатель премиум‑класса в Казани сегодня очень требователен: он принимает решение, оценивая не только квартиру, но и весь контекст – продукт, окружение, сервис и перспективу сохранения стоимости, сказала Абрамова.
Ключевыми факторами при выборе являются репутация застройщика и опыт реализации подобных проектов, а также архитектура и образ. Свою роль играет и техническая надежность. Покупателю важны шумо‑ и теплоизоляция, вентиляция, готовность под «умный дом».
«Имеют значение планировки и возможность персонализации, сервисы – консьерж, безопасность и эксплуатация. Это напрямую влияет на ликвидность: они повышают цену и ускоряют продажу», — рассказала Абрамова.
Кроме того, важно наполнение коммерческой части, в проекте реализован «управляемый формат» - закрытые продажи и тщательный отбор операторов, чтобы сохранить премиальную среду и высокий уровень сервиса для резидентов.
В республике сформированы правильные стандарты, и застройщики руководствуются ими при строительстве, заявил коммерческий директор ГК «ТОЧНО» по Республике Татарстан Антон Игошин.
«Конкуренция в Татарстане действительно высокая, но мы воспринимаем это как показатель зрелости и привлекательности рынка. Для нас республика является одним из приоритетных направлений развития после домашнего, мы все-таки краснодарский застройщик. В фокусе – прежде всего, Казань и ее центральные районы: Вахитовский, Ново-Савиновский и Кировский. Видим большой интерес со стороны потенциальных партнеров, поступает много предложений по земельным участкам. Сейчас внимательно оцениваем локации, экономику проектов и возможности для совместной реализации. Думаю, с кем-то все-таки в этом году «ударим по рукам», — сказал Игошин.
Потенциальный покупатель
Жилье в Казани привлекает внимание покупателей из других крупных городов и регионов. В премиуме сочетаются несколько групп, отметила Абрамова. Это местные состоятельные семьи, которые обновляют уровень жилья, руководители, в том числе приезжие, для которых важна представительность и удобство в городе, а также частные инвесторы, рассматривающие премиум как надежный актив.
«В основном это Москва и Санкт-Петербург. У них есть запрос на статусность жилого комплекса и на удобство локации. У нас нет запросов на покупку для быстрой перепродажи, больше от тех, кто покупает для постоянного проживания или долгосрочного хранения капитала», — сказала Абрамова.
Федеральные застройщики приводят свою базу клиентов, поэтому к Казани появляется больше внимания со стороны Москвы, добавила Фаттахова. «У нас достаточно взрослый, осознанный покупатель. Как правило, это люди старше 55 лет. На Казань смотрят и застройщики, и покупатели. Но клиенты пока делают это аккуратно. Я не могу сказать, что у нас существенная доля жителей не из Татарстана. А иногородние есть – порядка 20% из Набережных Челнов. Сейчас тенденция тоже будет меняться в связи с новыми игроками», — сказала она.
Сегодня меняется портрет инвестора. Существенную долю клиентов, которые хотят вложить и через год перепродать, заменили те, которые вкладываются вдолгую. Они понимают, что стоимость жилья в центре города начнет расти, когда наступит дефицит земель.
«Это также сейчас актуально именно с точки зрения инвестиций, ведь квартиры – стандартный, проверенный вариант. Он направлен на сохранение и существенный рост цены с горизонтом от 5 лет. Это своего рода семейный капитал», — пояснила Фаттахова.
Москаленко отметила, что 48% покупателей жилья компании «Комосстрой» не являются жителями Татарстана. Что касается целей приобретения жилья, люди принимают решение, исходя из своих сценариев жизни.
«Например, семья приходит покупать квартиру по семейной ипотеке, но выбирает студию или однокомнатную, потому что ребенок поступает учиться в Казани. То есть, это то, что нужно будущему студенту, а не семье в целом. А кто-то, наоборот, живет один, но работает удаленно и понимает, что ему нужен отдельный кабинет. Соответственно, он покупает не однокомнатную квартиру, а уже двухкомнатную, чтобы создать кабинет в отдельном помещении», — рассказала Москаленко.
Аренда жилья
Сегодня в России активно борются с серым рынком аренды жилья. В конце апреля Федеральная налоговая служба предупредила о повышенном внимании к владельцам жилья, которые скрытно зарабатывают на аренде. Ведомство внедряет инструменты искусственного интеллекта для выявления арендодателей, не зарегистрированных в официальной базе.
«Все должны находиться в равной среде. Согласитесь, это же неправильно, что кто-то сдает квартиру как самозанятый, а кто-то уходит от налога», — отметил руководитель управления ФНС по РТ Марат Сафиуллин.
В премиальном сегменте жилья не ожидают заметного ухода инвесторов, планирующих сдавать жилье в аренду, сказала Фаттахова. Большинство уже работают в белую и принимают новые налоговые правила как данность. Сама компания «Авторы» не планирует менять курс в сторону форматов с профессиональным управлением.
«В наших проектах доля квартир с инвестиционным сценарием – порядка 35%. Клиенты часто говорят «для дочери» или «как вложение», но при горизонте в 5+ лет эти формулировки скорее отражают стратегический запас, чем четкий арендный план. Мы воспринимаем это как органичную часть портрета нашего покупателя: для него важнее сохранность и статус актива, чем операционная доходность», — отметила Фаттахова.
По ее мнению, тренд на арендный бизнес и корпоративные продажи только зарождается, наблюдаются единичные пилоты крупных игроков, но до системного движения еще далеко. «Думаю, эта ниша будет постепенно развиваться и со временем займет свою небольшую, но устойчивую долю в общем объеме сделок», — сказала Фаттахова.
Сегодня в России действует механизм аренды жилья «Дом.РФ». В портфеле института развития находятся 92 проекта арендного жилья в 22 регионах России. Всего профинансировано строительство 22,7 тыс. квартир общей площадью 1,1 млн кв. м. Компания работает по нескольким направлениям аренды – коммерческой, корпоративной, льготной и студенческой.
Заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев рассказал, что такая инициатива может быть запущена и в Татарстане – власти региона обсудят с «Дом.РФ» вопрос создания арендного жилья. Институт развития готов выкупить у застройщиков готовые дома или его часть для дальнейшей сдачи в аренду. По словам Гимаева, подобный подход позволит высвободить средства для девелоперов.
«Если действительно мы говорим о том, что семейная ипотека будет ужесточаться, наверное, все будет близиться к тому, что «Дом.РФ» этот продукт масштабировал. Сейчас прогнозы Центробанка тоже меняются, если все ожидали 12% к концу года, то сейчас уже 13%. Уже появилось мнение о том, что сыграет и вверх. Поэтому, чем тяжелее покупка квартиры, тем рынок аренды будет более актуален», — отметил Абдулхаев.
По его мнению, аренда актуальна всегда, несмотря на состояние рынка недвижимости. «#Суварстроит» фиксировал это в 2019-2021 годах, было большое количество запросов к застройщику – а есть ли аренда жилья.
«В последние годы он убавился. Я думаю, это связано с тем, что люди стали более осведомлены о том, что застройщик не предлагает такие позиции. Когда мы запустили квартиры с дизайнерским ремонтом, клиенты, которые не могли приобрести жилье по причине высокой ипотечной ставки и не проходили по семейной ипотеке, выражали запрос на аренду», — рассказал Абдулхаев.
